073-374-6880

מאמרים

קובית חריגות בנייה

איך יודעים אם יש חריגות בנייה בנכס?

חריגות בנייה כוללות שינויים במבנה או בחזית של בניין ללא אישורים או היתרים. חריגות בנייה נחשבות להפרת החוק התכנון והבנייה. חשוב לדעת שחריגת בנייה נחשבת לעבירה פלילית ויכולה לגרום להעמדה לדין. כל בנייה מצריכה אישור של הרשות המקומית מטעם וועדת התכנון והבנייה. חריגות בנייה מתייחסות לבנייה שאין עליה אישור או לסטייה משטח הבנייה שבו הותר לבנות.

ישנם כמה סוגים של חריגות בנייה והן תלויות בפרמטרים שונים כגון סטייה מתוכנית הבנייה הכוללת חריגה משטח שבו קיים היתר בנייה, גובה המבנה, מצב שבו מבנה מסוים נבנה מעל לגובה שנקבע בהיתר הבנייה. חריגות בנייה נפוצות הן תוספת בנייה לבית פרטי, חלוקה או הוספה של חדרים, בניית פרגולה במרפסת הבית או החצר, הוספת בנייה על שטח גגות, סגירה של מרפסות או של חצר הבית באופן הגורם לשינוי חזית הבית וכדומה.

חשוב לדעת שקיימת חריגת בנייה המותרת על פי החוק, הכוונה לחריגת בנייה שיש עליה היתר והיא נחשבת לגיטימית. ברוב המקרים חריגת בנייה מותרת מוגבלת בזמן. על מנת לקבל היתרי בנייה עבור חריגת בנייה מטעם הרשות המקומית, יש צורך להוכיח שהמבנה אינו מזיק או מהווה מטרד לתושבי האזור, כמו כן יש להציג אישורים ומסמכים הנדרשים על ידי הרשות המקומית על מנת לדון בבקשת החריגה. קיים חוק התיישנות על חריגות בנייה. לאחר תקופה של חמש שנים, חריגת הבנייה מתיישנת.

איך בודקים אם קיימות חריגות בנייה על נכס?

כאשר מעוניינים לרכוש בית פרטי, יש צורך לבדוק האם קיימות חריגות בנייה, יש צורך בבדיקת נוסח הטאבו. על מנת לבצע את הבדיקה יש להיעזר באדריכל או שמאי מקרקעין, שתפקידם לבדוק בצורה קפדנית את היקף השטח. לאחר מכן מבצעים השוואה בין הבנייה בפועל לבין תכנית היתר הבנייה על פי הרישומים ברשות המקומית. במידה ונמצאו חריגות בנייה יש צורך להסדיר אותן. במידה ואין התיישנות על חריגת הבנייה, יש צורך בהגשת בקשה על מנת לקבל אישור מיוחד כדי להכשיר את הקרקע.

מבחינת בעל הנכס קיימת חשיבות רבה לביצוע הבדיקות הנדרשות, על מנת לאשר שאכן מדובר בחריגת בנייה, ושי צורך לטפל בעניין בהקדם האפשרי, גם במקרים של חריגות בנייה מורכבות כגון סטייה מקווי בנייה או מגבולות השטח, סטיות בבנייה לגובה או חריגה משטח המותר לבנייה. לעיתים בעל הנכס אינו מודע לחקיקה בנושא חריגות בנייה והדבר נעשה בתום לב. הבעיה עלולה לצוץ כאשר מעוניינים להעביר את הזכויות לטאבו, או כאשר מוכרים את הנכס, במקרים מסוימים תיתכן הגשת תביעה על חריגות בנייה מטעם מחלקת הפיקוח המקומית.

במידה ואחד מן התרחישים האלו מתקיים, חשוב לטפל בעניין בהקדם האפשרי. יש צורך בהגשת בקשה להכשרת את הקרקע, הכוונה היא להפוך את השטח המוגדר בחריגה לחוקי ולגיטימי (לגליזציה). ניתן לעשות זאת על ידי הגשת בקשה להיתר בנייה. במידה והוחלט שלא ניתן לאשר את חריגת הבנייה, ישנו הליך נוסף שבו מבצעים שינוי בתכנית בניין העיר (תב”ע), הגורם הסמכותי לשינוי תב”ע הוא ועדת הרשות המקומית.

מהי תב”ע (תוכנית בניין עיר)?

תכנית בניין עיר מיועדת כדי להסדיר את כל נושא הבנייה בעיר מסוימת או ברשות מקומית. תב”ע כוללת את ייעוד השטח, הכוונה לכל סוגי השטחים הקיימים בעיר. למשל שטחים חקלאיים, שטחי מגורים, שטחים המיועדים למסחר ותעשייה, שטחים ציבוריים וכדומה. בתב”ע יופיעו אחוזי הבנייה המוקצים עבור כל סוגי השטחים בעיר. חשוב לדעת שפנייה לשינוי התב”ע היא תהליך ארוך ומורכב, מומלץ להיעזר באדריכל על מנת לטפל בבקשות והגשת המסמכים הרלוונטיים, כדי לאפשר טיפול מקצועי, יסודי ומקיף בבעיות של חריגות בנייה.

ניתן למצוא אדריכלים המתמחים בתכנון ערים ובעריכת בקשות לשינוי תב”ע. החוק משנת 1965 מחייב עבור כל עיר בארץ לבנות תב”ע. משרדי אדריכלים המתמחים בתב”ע מספקים שירות עבור שינוי ייעוד הקרקע, שינוי קווי הבניין, שינוי גבולות מגרשים, טיפול בשטחי יחידות דיור, הוספת אחוזי בנייה וכדומה.

היתר בנייה (גרמושקה)

מסמך פורמלי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות היתר בנייה בעל הנכס או השטח יכול לבנות בפועל בצורה חוקית על פי תקנות החוק לתכנון ובנייה ובהתאם לתב”ע.

מהו תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה?

החוק נכנס לתוקף באוגוסט 2014, מהות החוק היא הסדרת סוגי עבודות ושימושים שונים שיש להם פטור מקבלת היתר בנייה. החוק מדבר על מקרים מיוחדים כגון מבנים פשוטים מבחינת תכנון הנדסי, מבנים או תוספות שלא מהווים סכנה לציבור, מטרד או מפגע סביבתי, בנייה שאינה גורמת לשינוי חזית המבנה, אינה משפיעה על חזות הסביבה ובנוסף לאלו, גם בנייה או תוספת בנייה שאינה פוגעת בשלד המבנה, ביציבותו, או בתשתיות המבנה. יש חשיבות לבנייה מקצועית ואיכותית, המבנה יוקם בצורה בטיחותית , מבלי שיהווה סכנה כלשהי לציבור. סוגי עבודות לדוגמא, הצבת מבנים זמניים, התקנת גדרות ושערים, הצבת מחסנים, גגות וסככות וכדומה.

אדריכל המתמחה בחריגות בנייה

על מנת לבצע בנייה בצורה חוקית מבלי להסתבך עם רשויות החוק או גופים שונים, מומלץ להתייעץ עם אדריכל לגבי תכנון הבנייה, אילו אישורים נדרשים וכדומה. חשוב לדעת שלא כל אדריכל הינו מומחה לחריגות בנייה. חשוב לפנות לאדריכל מקצועי שמכיר את התקנות ואת ההתנהלות מול הרשות המקומית בנוגע לחריגות בנייה. יש צורך בביצוע בדיקות מקדימות טרם הבנייה, כגון הסכמת הדיירים שנמצאים בסביבה כולל חתימה ובירור אחוזי הבנייה שעלולים לגרום לחריגות בנייה. בנוסף לכך מבצעים בדיקות של מהנדס בניין. המהנדס בודק האם הבנייה נעשתה מחוץ לשטח המוגדר בהיתר הבנייה. לאחר שלבי הבדיקות יש צורך בהגשת מסמכים והבקשה לרשות המקומית.

במידה ורוכשים בית, יש לוודא שאין בו חריגות בנייה, הבדיקה מתבצעת על ידי אדריכל או שמאי מקרקעין מתמחה בעניין חריגות בנייה, במקרה שאכן יש חריגת בנייה, יש צורך להסדיר אותה בהקדם האפשרי.

איך בוחרים אדריכל?

ישנן כמה דרכים כדי למצוא את האדריכל המתאים לעבודה. מומלץ להתייעץ עם חברים או מכרים ששכרו בעבר את שירותי האדריכל, ניתן לחפש גם באינטרנט או ברשתות חברתיות, שבהם יש המלצות וחוות דעת על השירות ועל המחיר. חשוב לוודא שהאדריכל מכיר את התקנות של חוקי חריגות בנייה, יש לוודא שזו ההתמחות שלו, כדי שהעבודה תתבצע בצורה המקצועית ביותר.

מומלץ להיפגש עם האדריכל לצורך פגישת היכרות. יש צורך בהכנת המסמכים הנדרשים, היתרי בנייה וכדומה, לאחר הפגישה האדריכל יספק ללקוח הצעת מחיר.

מומלץ לבדוק שהצעת המחיר שניתנה היא אכן הוגנת ומשקפת את אופי העבודה. חשוב לדעת שהצעות מחיר זולות אינן בהכרח אטרקטיביות. במידה והאדריכל מציע הצעת מחיר נמוכה מהמקובל בשוק, ייתכן שאינו מקצועי מספיק או שאינו מתמחה בתחום חריגות בנייה. אין טעם לפנות לאדריכל שאינו בקיא בהליכים הנדרשים לביצוע העבודה, זה עלול לגרום להוצאת כספים מיותרת ולעוגמת נפש.

חשוב לדעת שאדריכלים מתמחים במגוון רחב של תחומים וחשוב לבחור באדריכל שיש לו את הידע ואת הניסיון בטיפול בבקשות, הגשת מסמכים רלוונטיים, הכנת תכניות בהתאם לדרישת הלקוח ובהתאם לדרישות הרשות המקומית.

רישוי עסקים

קוביית רישוי עסקים

כל מה שרצית לדעת על תוספות בנייה

המדריך המלא לקבלת היתר בנייה בישראל

רישיון/היתר זמני

תוספת בנייה לבית פרטי

היתרי בניה והליך רישוי בתל אביב

תמונה לדוגמא
דילוג לתוכן