אדריכל מורשה להיתר: המהפכה בתהליך הוצאת היתרי הבנייה בישראל

תהליך הוצאת היתרים לפני השינוי

לפני השינוי, תהליך הוצאת ההיתר היה מתנהל (ועדיין מתנהל במקרים מסוימים) דרך מחלקת ההנדסה, שהייתה אחראית להוצאת היתר הבנייה. הליך זה כלל מספר שלבים מורכבים:

• קבלת תיק מידע ממחלקת המידע.
• העברת התוכניות לבדיקה ואישור מול מתאמות רישוי.
• ביקורת תוכניות על ידי מהנדסי הרישוי וגורמי מקצוע נוספים.
• קבלת החלטות על ידי ועדות מקומיות.

זמן ממוצע לקבלת היתר בנייה, נכון לשנת 2024, הוא מעל שנתיים וחצי, על פי נתוני לשכת האדריכלים. תהליך זה מאופיין בבירוקרטיה מרובה, זמן המתנה ארוך ומעורבות רבה של ועדות מקומיות, אשר לעיתים קרובות מעכבות את ההליך מעבר למועדים הקבועים בחוק.

לדוגמה:

• בראשון לציון: זמן ממוצע להוצאת היתר במשרדנו הוא כ-24 חודשים, בין היתר בשל מחסור בעובדי רישוי במקומות מסוימים, שמוביל להארכת התהליך.
• בתל אביב: זמן ממוצע של כ-30 חודשים, הנובע מעומסים כבדים על מערכת הרישוי המקוונת.
• ברמת גן: זמן ממוצע להוצאת היתר עומד על כ-28 חודשים, לעיתים בשל פוקוס מיותר על פרטים שוליים.
• בחיפה: הזמן הממוצע הוא כ-26 חודשים, בשל עומס עבודה ומחסור בכוח אדם מקצועי.
• בפתח תקווה: תהליך ההוצאה לוקח בממוצע 25 חודשים, כאשר המורכבות הבירוקרטית תורמת לעיכובים משמעותיים.

אנו צופים כי הליך הרישוי העצמי, המתבצע על ידי אדריכל מורשה להיתר, יקצר את הזמנים ב- 50% עד 80%.

הבעיות המרכזיות בתהליך הקודם:

• חוסר הכשרה מספקת של עובדי רשויות:  עובדי הרשויות לא תמיד מקבלים את ההכשרה הנדרשת כדי לבצע את עבודתם בצורה יעילה ומקצועית. חוסר ידע זה מתבטא בבדיקות חוזרות ונשנות שאינן נחוצות או עיכובים עקב אי הבנה של התקנות והדרישות.
• מעקב לקוי על פרויקטים: אין מדיניות ברורה או מנגנון מעקב מסודר על ביצועי העובדים במחלקות הרישוי. כתוצאה מכך, פרויקטים עשויים להיתקע ללא מענה ברור או להידחות שוב ושוב מסיבות שונות.
• פוקוס על פרטים שוליים במקום מהותיים: לדוגמה, היו מקרים שבהם פרויקטים נדחו עקב אי התאמה בסגנון גופן בשרטוטים, במקום להתמקד בזכויות הבנייה וההתאמה לתקנים מהותיים.
• עמידה בלוחות זמנים: בעוד שעל פי החוק לעובדי רישוי יש פרקי זמן מוגדרים לטיפול בתוכניות, בפועל רבים מהעובדים מנצלים את הזמן במלואו ואף מעבר לכך, ולעיתים אף מבצעים דחיות נוספות שמצריכות הגשה מחודשת של הבקשה.
• השלכות כלכליות על יזמים: עיכובים מתמשכים גורמים ליזמים לאבד כסף רב עקב ריביות מצטברות, ולעיתים קרובות הם נאלצים להעלות מחירי דירות כדי לשמור על רווחיות הפרויקט.

לדוגמה: בעיריות כמו תל אביב ורמת גן, זמן טיפול ממוצע עשוי להגיע ל-24-30 חודשים, בהתחשב בבדיקות המפורטות המתבצעות על ידי מהנדסים, לעומת ראשית שנות ה-90, שבהן התהליך נמשך חודשים ספורים בלבד.

מהו רישוי עצמי וכיצד הוא משנה את התהליך?

רישוי עצמי הוא שיטה שמקורה באירופה, המאפשרת לאדריכל בעל ניסיון והרשאות מתאימות להוציא היתרי בנייה באופן עצמאי, ללא תלות ברשויות המקומיות.

התנאים לרישוי עצמי על ידי אדריכל מורשה להיתר:

• הבניין חייב להיות חדש, כאשר לפחות 80% ממנו מיועד למגורים, גובהו עד 42 מטרים (כ-12 קומות) ויש בו לפחות 6 יחידות דיור.
• ניתן להוציא היתר גם לבניין או לתוספת בנייה הכוללים עד 5 יחידות דיור, כל עוד הם אינם עולים על 2 קומות.

בעתיד צפויות ההרשאות של האדריכל מורשה להיתר לגדול לכלל היתרי הבניה וכל סוגי הבניינים.

פירוט החוק החדש שנכנס לתוקף

חוק החדש, שנכנס לתוקפו בנובמבר 2024, מסדיר את תהליך הרישוי העצמי ומעניק סמכויות מורחבות לאדריכלים מורשים להיתר. החוק מעביר את הסמכויות להוצאת היתר בניה לאדריכל מורשה להיתר ועל ידי כך גורם לקיצור הליכי הרישוי, הפחתת בירוקרטיה ושיפור השירות ליזמים ולאדריכלים.

מי יכול להיות אדריכל מורשה להיתר ומה נדרש ממנו?

• אדריכל רישוי עם ניסיון מוכח של לפחות 5 היתרי בנייה ב-10 השנים האחרונות.
• אדריכל רישוי אשר טיפך בהיתרים בהיקף כולל של לפחות 5,000 מ"ר ב10 שנים האחרונות.

חשוב לציין שבמסגרת עבודתו כאדריכל מורשה להיתר יצטרך האדריכל לשלם ביטוחים גבוהים מאוד מאחר והארחיות שהוא לוקח על עצמו היא מהגדולות ביותר בתחום הבניה.

יתרונות של החוק החדש

• קיצור זמני הליך הרישוי.
• ליווי מקצועי צמוד של האדריכל.
• התייעלות תפעולית משמעותית בזכות עבודה מול גוף עסקי ולא ציבורי.
• שירות איכותי ומתפתח בזכות תחרות בשוק.
• חיסכון בעלויות מימון ובזמן עבודה.
• תחזיות מדויקות יותר לקבלת היתר והתחלת בנייה.

השלכות על השוק

החוק החדש משפיע באופן דרמטי על שוק הבנייה בישראל. בעבר, הוצאת היתרי הבנייה היוותה מכשול משמעותי שעיכב פרויקטים והוביל לעלייה במחירי הדירות. כעת, עם כניסת החוק לתוקף, ישנה תקווה לשיפור משמעותי בזמני ההוצאה וביעילות התהליך.

כיצד השינוי ישפיע על אדריכלים, יזמים ולקוחות פרטיים?

• אדריכלים: יזכו לתהליך מהיר וממוקד יותר. השירות ללקוחות ישתפר משמעותית, והתחרות בשוק תוביל לשיפור נוסף ברמת השירות.

• יזמים: ייהנו מצפי מדויק יותר להוצאות ולוחות זמנים, מה שיאפשר להם לתכנן את התקציב בצורה טובה יותר ולחסוך עלויות מימון שיכולות להגיע למיליוני שקלים.
• לקוחות פרטיים: בטווח הקצר, השירות עשוי להיות פחות נגיש ללקוחות פרטיים בשל אי הוודאות וההיכרות עם התהליך והעלויות הגבוהות של השירות. עם הזמן, ככל שהתהליך יתייצב, השירות עשוי להתרחב גם לפרויקטים קטנים יותר.

השפעות על מחירי הבנייה וזמני הביצוע:.

• מחירי הבנייה לא צפויים לרדת באופן משמעותי בזמן הקרוב, בעיקר בשל מחסור מתמשך בכוח אדם מיומן בענף הבנייה.
• זמני הביצוע עצמם תלויים בכמות העובדים הזמינים בשוק, ולכן השינוי המרכזי יהיה דווקא בקיצור שלבי התכנון והרישוי, לא בזמני הביצוע.
  סה"כ זמן הפרויקט צפוי להתקצר בלפחות בשנה.

סיכום

החוק החדש מייצר הזדמנות ייחודית לייעול משמעותי של תחום הבנייה בישראל. אם אתם יזמים, אדריכלים או מתכננים פרויקטים בתחום הבנייה, זה הזמן לעבוד עם מומחים שמבינים את החוק החדש ויכולים להוביל אתכם בבטחה לאורך התהליך.

במוזס רישוי ותכנון, מקבוצת אלדר מוזס, אנו מתמחים בליווי פרויקטים לרישוי ע"י אדריכל מורשה להיתר ומציעים פתרונות יצירתיים וחדשים להתמודדות עם אתגרי הרישוי. פנו אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי והתחילו את התהליך כבר היום.