כל משרד אדריכלים המתמחה בקידום הליכי רישוי בניה מול ועדות לתכנון ובניה, נחשף לא פעם למקרים מיוחדים שבהם קיימת תוצאה הכרחית, אך כדי להגיע עליה יש להציג טיעונים יצירתיים. לשם כך נדרש שיתוף פעולה עם עו"ד שבקיא הן בנבכי חוק התכנון והבניה והן במהותן של התכניות החלות על המקרקעין מושא הבקשה וזאת, על מנת להוביל את מוסדות התכנון הרלבנטיים אל אותה תוצאה.
במאמר זה, נציג מקרה בו התקבלה החלטה תקדימית, אשר אישרה שימוש חורג למגורים בשטח שנבנה כשטח מרתף וזאת למרות התנגדותה הנחרצת של הועדה המקומית תל אביב. משרדנו בשיתוף פעולה עם עו"ד ענת לוי, הצליח לשכנע את ועדת הערר המחוזית לעניני תכנון ובניה, מחוז תל אביב, בהתמדה נחישות בקיאות ומקצועיות, כי אין הצדקה לעמדת הועדה המקומית ויש לאשר את השימוש החורג למגורים בשטח הנ"ל.
להלן פרטי המקרה:
באוגוסט 2022 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לדחות בקשה להיתר לשימוש חורג שהוגשה על ידי משרדנו, ביחס לשטח של כ- 90 מ"ר, המצוי בקומת המרתף ברח' מאנה פינת שד' ח"ן בתל אביב.
הבקשה כללה שינוי בשימוש ממועדון דיירים משרדים ושירותים למגורים והדחיה נבעה מהנימוק שהשטח הנ"ל מוגדר כמרתף וכי תכנית תא/ע1 – תכנית מרתפים של עיריית תל אביב- אוסרת בצורה ברורה וחד משמעית שימוש של מגורים בקומות המרתף.
ועדת הערר המחוזית לעניני תכנון ובניה החליטה לבטל את החלטת הועדה המקומית (ערר תא/1120/0922 אנא ט.ב. בע"מ נ. הועדה המקומית לתו"ב תל אביב) והיתרה את השימוש החורג המבוקש וקבעה כי מדובר בשימוש חורג מהיתר ולא מתכנית.
להלן תקציר נימוקי ההחלטה:
- בשנת 1956 התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים בן 3 קומות + קומת עמודים + קומת מרתף הכולל 12 יח"ד על המקרקעין ברח' מאנה פינת שד' ח"ן בתל אביב.
- בנייתה של קומת המרתף בשנים שלפני קום המדינה ועד אמצע שנות ה-70, לרבות השימוש למועדון ולמשרד, התאפשרה בהתבסס על נוהג, מכוחו אישרה הוועדה המקומית הקמתן של קומות מרתף בעיר, בנוסף על קומות שתכנית גדס הקנתה זכויות לבנייתן.
- תכנית תא/ע1 –תכנית מרתפים אשר פורסמה לתוקף ברשומות בשנת 2003 קובעת, בין היתר, כי "אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת תכנית זו". דהיינו, ככל שאושרו במרתף שטחי בניה עיקריים, לא נדרש לעשות שימוש בתכנית תא/ע1 על מנת להכשיר שטחים עיקריים במרתף.
- ועדת הערר הסתמכה על אסמכתא משנת 1958 שאותרה בתיק הבנין, המשקפת את החלטת הועדה המקומית לאשר בדיעבד שימוש למועדון ולמשרד בתחום קומת המרתף, וקבעה כי החלטה זו משקפת את אישורה של הועדה המקומית לשימושים עיקריים במרתף.
- בנוסף נקבע, כי היות ובהתאם לתכנית גדס ניתן לבנות במקרקעין 16 יח"ד, אך בפועל נבנו 12 יח"ד בלבד, אין מניעה לתוספת יח"ד שכן, לא קיימת חריגה במס' הדירות.
חשוב להדגיש, כי החלטה זו התקבלה למרות עמדתה העקרונית של הועדה המקומית בתל אביב, שלפיה אין לאפשר שימושי מגורים בקומות מרתף. כלומר, מדובר בהחלטה תקדימית שפותחת צוהר, לקבלת היתרים לשימושים כאמור, גם במקרים אחרים.
משרדנו הוכיח לא פעם ומוכיח שוב את יכולתו לקבל תוצאות מרחיקות לכת ותקדימיות.
אם גם אתם מעוניינים לקדם הליך חורג למגורים, צרו איתנו קשר עכשיו ונתחיל לטפל בבקשתכם עוד היום.
