השקעות בשוק הנדל"ן נהיו אטרקטיביות בשנים האחרונות עבור משקיעים רבים. אחת ההשקעות המניבות ביותר היא רכישה של הקרקע במחיר נמוך, השבחתה ומכירתה במחיר גבוה. השבחת הקרקע יכולה להניב תשואה גבוה מרוב ההשקעות, אך בכדי לזכות בתשואה זו כדאי להכיר את התהליך והאפשרויות העומדות בפניכם בדרך להשבחת הקרקע.
מה זה השבחת קרקע?
השבחת הקרקע היא פעולה או סדרה של פעולות הנעשות ע"י בעל הקרקע במטרה להעלות את הערך של הקרקע ובכך להשביחה. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי. חשוב לזכור כי לא כל קרקע היא קרקע עם פוטנציאל להשבחה ולכן, חשוב להתייעץ עם המומחים בתחום ובכך לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי להצלחת ההליך.
מהם סוגי השבחת הקרקע?
- שינוי ייעוד של קרקע חקלאית / הפשרת קרקע חקלאית –קרקע בייעוד חקלאי משמשת לצורכי חקלאות ועלותה נמוכה יחסית, שינוי ייעוד יאפשר שימוש בקרקע לצרכי מגורים ו/או מסחר מה שיעלה את ערכה בצורה משמעותית ולכן, תהליך זה מהווה פוטנציאל מצוין להשקעה. תהליך שינוי ייעוד הינו אחד התהליכים הנפוצים והמשתלמים ביותר, יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי מדובר בתהליך ארוך יחסית הכולל לא מעט שלבים בדרך לשינוי מהותי.
- הוספת זכויות בניה ו/או שיפור זכויות קיימות – זכויות בניה במגרש נגזרות מתוקף תכנית בניין עיר (תב"ע) שחלה על הקרקע. התב"ע קובעת בין היתר אחוזי בניה המותרים לבניה על הקרקע, מס' קומות מקסימלי, מס' יחידות דיור וזכויות נוספות. שינויים תכנוניים לשיפור זכויות קיימות יאפשרו לבנות על הקרקע גם נדל"ן לצרכים אחרים כמו מסחר, תעסוקה וכו', או להוסיף זכויות לצורך הרחבת בניה ובכך לבצע תוספת בניה לבית פרטי שלא היו לא זכויות לפני כן.
ניתן למשל גם לבצע באופן זה תוספת קומות לבניין מגורים, כך שיהיה בעל מס' קומות גבוה מזה המוגבל בתב"ע ,למשל בניין מגורים בעל 10 קומות במקום בניין מגורים בעל 4 קומות. הוספת זכויות לקרקע ושיפור זכויות קיימות מעלות את ערך הקרקע ומניבות תשואה משמעותית וגבוהה יותר מזו שהקרקע הניבה טרם השינוי.
איך משביחים קרקע?
תהליך השבחת הקרקע הינו תהליך ארוך הכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות כאשר בסופו ערכה של הקרקע עולה בצורה משמעותית. את תהליך ההשבחה של הקרקע מניע ומקדם לרוב בעל הקרקע, יזם או בעל עניין אחר בקרקע, הביצוע מצריך אנשי מקצוע ויועצים העוסקים בתחום התכנון והבניה.
להלן תרשים זרימה המציג את עיקרי השלבים בדרך להשבחת הקרקע בסמכות הועדה המחוזית:
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין (משביחים את המקרקעין).
היטל ההשבחה מוטל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ומשולם בעת מימוש ההשבחה (מכירת הנכס/קבלת היתר בניה או השימוש/ניצול בפועל של זכויות ההשבחה), ע"י האדם שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה (בעל המקרקעין או החוכר).
סכום התשלום של היטל ההשבחה נקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר בוחן את עליית הערך של הדירה או הקרקע, ולפי הערכת שווי שלו נקבע היטל ההשבחה המהווה 50% משווי ההשבחה.
סיכום
השבחת הקרקע הינו תהליך אשר בסופו הערך של הקרקע עולה משמעותית ויחד איתו עולה התשואה, מדובר באחת ההשקעות המניבות והרווחיות ביותר בתחום הנדל"ן אך יחד עם זאת מדובר בתהליך ארוך בו נדרש להשקיע מאמץ רב ומשאבים כספיים גדולים לכן, חשוב לעבוד עם המומחים בתחום ובכך לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי להצלחת ההליך.
פנו אלינו עוד היום ואנו נבדוק את הפוטנציאל להשבחה ולמינוף הקרקע שבבעלותכם.
