מה זה תמ"א 38?
תוכנית הנועדה לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגונם בפני ירי טילים. אדריכלות תמ"א 38 הוא הכינוי הרשמי לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מחולקת לשני מסלולים המעלים את שווי הדירה באופן משמעותי וכך גם את רמת חייהם של בעלי הדירות.
הראשון הוא תמ"א 38/1 בו מחזקים את המבנה הקיים, מרחיבים את הדירות הישנות, מוסיפים דירות לגובה, מעלית, מרחבים מוגנים, מרפסות, חניות, מחסנים וכו'.
המסלול השני תמ"א 38/2 בה הורסים את הבניין ובונים במקומו מבנה חדש בהתאם לכללי הבניה החדשים תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים בהתאם לתוכנית. המבנה החדש יכיל דירות משודרגות וגדולות יותר, מרחבים מוגנים, חניות, מרפסות, מחסנים וכו'.
תיקונים לתמ"א 38
התיקון הראשון לתמ"א 38 אושר שנתיים לאחר אישור התוכנית עצמה. בתיקון זה נקבעו כללים נוספים וחידדו את ההבדלים בין התוכניות. התיקון פישט את המסלול לקבלת היתר. התיקון גם אפשר להחיל את תמ"א 38 על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980, אך נבנו בפועל לאחר מכן. בנוסף, התיקון פירט את הסעיפים שצריכים להיכלל בנושא החיזוק של המבנה, שהוא כמובן עקרון מרכזי בתמ"א 38.
התיקון השני מאפשר הריסה ובניה לצד חיזוק ותוספת קומות לבניין. בתיקון זה הבהירו את הזכויות לקבלן וליזמים, שיעורי ההסכמה של 80% מבעלי הדירות, והותרת תוספת השטחים . תיקון זה אושר ביוני 2010 ומבוסס על ההנחה שעדיף לבנות בניין חדש מהיסוד על פני שיפוץ של הבניין הישן .
התיקון השלישי עסק בעיקר בזכויות הבניה במסגרת התוכנית "הריסה ובניה", בתיקון זה הגדילו את הזכויות במטרה להפוך אותו לכלכלי יותר. התיקון אמור בין השאר לקדם ביצוע תמ"א 38 באזורי הפריפריה שלרוב לא אטרקטיביים ליזמים, בהיעדר ביקוש לדירות באזורים אלו.
מהו החוק החדש לתמ"א 38?
הכנסת אישרה חוק שיחליף את תמ"א 38, חוק זה נקרא "חלופת שקד". חלופת שקד מביא עמו חידוש שעשוי ליצור מהפכה ולקצר את תהליכי הבירוקרטיה שכרוכה בקבלת היתר בניה. חלופת שקד מתירה לעיריות סמכות לאשר את התוכנית לחידוש וחיזוק הבניין ובמקביל מחייבת אותן לאשר תוך שלוש שנים את התוכניות מתאר. כל זה על מנת ליצור וודאות אצל מבקשי הבקשה. השינוי המהותי השני הוא שאישור של התוכנית בניה במסלול זה תכלול גם את אישור היתר הבניה.
בדומה לתמ"א 38, חלופת שקד מאפשרת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי התמריצים הבאים:
- הגדלה של שטח הבנייה במגרש שבו הבניין ייהרס וייבנה מחדש בשיעור של עד 400%. בתוכניות שבהן הבניין לא ייהרס, אלא יעבור שיפוץ וחיזוק, ודירות חדשות ייבנו על הגג, תוספת הבנייה תהיה בשיעור של 200%.
- שרת הפנים תוכל לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.
- לדרישת השלטון המקומי, בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.
- אישור תכנית בניה מקומית ייחשב גם כהיתר בניה בהתאם לתקנות של משרד הפנים המסדירות את ההליך הזה, ולא כשני הליכים נפרדים, כפי שהיה נהוג לפני.
סיכום
אדריכלות תמ"א 38 הוא הכינוי הרשמי לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. מטרת התוכנית היא קודם כל לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה תוך שיפור נראות הסביבה.
משרדנו מתמחה בתכנון ובהליכי רישוי לתוספות בניה למבנים קיימים ולהריסה ובניה. פנו אלינו עוד היום כי סיומה של תמ"א קרב וחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם.
