שינוי יעוד קרקע – המדריך המלא

מהו שינוי יעוד קרקע?

לכל קרקע במדינת ישראל יש יעוד אשר מוגדר באמצעות תב"ע (תוכנית בניין עיר) הקרקעות הנפוצות ביותר הן במוגרים, מסחר, תיירות, חקלאות ועוד… כול נושא יעוד הקרקע מאוד קשוח ואוסר על הקמת מבנים שאינם תואמים את יעוד הקרקע לדוגמא חל איסור על הקמת בניין מגורים מכול סוג שהוא על קרקע שיעודה הוגדר קרקע חקלאית דבר זה אלל להוות עבירה פלילית ולגרור לקנסות גדולים וצבי הריסה. בנוסף לעיתים מחליטה המדינה עצמה על שינוי יעוד הקרקע בשל שיקולים וצרכים כאלו ואחרים העולים מן השטח והביקוש.

מהו התהליך לביצוע שינוי יעוד קרקע?

שינוי יעוד הקרקע הוא תהליך שנעשה באופן ייעודי ובצורה חוקית מהמטרה שבא הוגדרה הקרקע בתב"ע לייעוד אחר. השינוי נעשה בצורה מבוקרת ומסודרת ע"י משרד אדריכלים וכולל מספר שלבים.שלב ראשון על מנת לשנות ייעוד קרקע יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר מורכבת ממספר חברי המועצה ומהנדס הרשות, ועדה זו אחרית רק על השטחים אשר בתחום שיפוטה של הרשות המקומית. על הוועדה יש להגיש תוכנית שעוסק בשינוי יעוד הקרקע. הוועדה דנה בבקשה ולאחר מכן מעבירה אותה אלה עם המלצותיה אל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

שלב שני הוועדה המחוזית העוסקת בנושאי התכנון והבניה של אותו מחוז עליה היא אחרית, לאחר קבלת הבקשה מהרשות המקומית תבחן הוועדה אם התוכנית עומדת בתנאי סף אשר נקבעו לה מראש היא תעבור לבדיקה ראשונית אשר מטרת בדיקה זו היא לבדוק האם היא תואמת לתוכניות המתאר השונות ולאופי הסביבתי בא מבוקש השינוי.

לאחר בדיקת הבקשה ע"י מספר גורמים ואנשים מקצוע בתחומים שונים הנוגעים לתכנון ובנייה תוגש התוכנית לוועדה המחוזית אשר זו תדון בבקשה באופן מושכל כאשר בתום בדיון זו תחליט אם להמשיך לטפל בבקשה או לדחות אותה מסיבות כאלו ואחרות, ההחלטה אם להעביר את הבקשה מגיעה עם תיקונים מחייבים בהם חייב המגיש לטפל בהם עד חצי שנה מרגע ההחלטה.

לאחר הגשה חוזר של התוכנית המתוקנת הוועדה מפרסמת את התוכנית באופן פומבי ולאחר מכן תעביר העתק לשר הפנים. תהליך הבחינה של שר הפנים אורך כחודשיים, במידה ושר הפנים מכריע כי התוכנית זקוקה לאישורו, עליו לעדכן את הוועדה ולהחליט אם התוכנית מאושרת או לא תוך 30 יום מרגע תום כל הדיונים בתוכנית.

שלב שלישי פרסום, פרסום התוכנית מאפשר לכול לבעלי העניין להגיש את התנגדותם לתוכנית מכול סיבה שהיא על הוועדה בטווח של 60 יום מרגע הפרסום האחרון של התוכנית. הוועדה תזמן את כל בעלי העניין, המתנגדים ומגיש התוכנית לדיון בהתנגדויות אשר בסופו של דבר תתקבל הכרעה חיובית או שלילית בנושא.

לדיון זה יש שלוש אפשרויות: דחיית התוכנית, דחיית ההתנגדות או קבלת התוכנית בתנאים כאלו ואחרים עקב ההתנגדות, לאחר מכן על המגיש לתקן את התוכנית בהתאם לתנאים במידה וקיימים כאלו, במידה ולא תועבר התוכנית לפרסום פומבי נוסף ובכך מתקבל אישור סופי של התוכנית. לעומת זאת במקרה שהתוכנית נדחתה ע"י הוועדה המחוזית ראשי המגיש להגיש ערעור ליו"ר הוועדה וזה מחליט אם יש מקום לערער או לא, במידה ומחליט היו"ר כי יש מקום לערער הערעור מוגש לוועדה הארצית לתכנון ובנייה.

כיצד ניתן להגיש בקשה לשינוי ייעוד?

את הבקשה ניתן להגיש באמצעות האזור האישי של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעזרת השלבים הבאים כמפורט:

1.יש להדפיס את טופס הבקשה לביצוע שינוי ייעוד/ניצול או פיצול מגרש בעסקות מגורים בבנייה נמוכה או מוסדות ציבור בקרקע עירונית, ובעסקות תעסוקה ולמלא אותו.
2.לצרף את כל מסמכי החובה.
3.לשלוח בדואר רשום לרשות מקרקעי ישראל, למרחב העסקי או השירות שבתחומו מצויים הקרקע או הנכס שעבורם מוגשת הבקשה.

דוגמא לשינוי ייעוד קרקע

אחת הדוגמאות הכי טובות לשינוי יעוד קרקע בארץ הוא שינוי קרקע שמיועדת לחקלאות ושווי הקרקע הוא נמוך יחסית ואותו אדם שמעוניין לעלות את השווי הקרקע שבבעלותו הוא בעצם משנה את יעודה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לצורכי תיירות או מגורים וכך הוא עושה דבר שנקרא השבחת קרקע דבר שמעלה לה את הערך פי כמה משוויה הנוכחי כקרקע חקלאית.

סיכום

שינוי יעוד קרקע הוא תהליך ארוך ומלא בבירוקרטיה אך זהו תהליך שחובה לעבור אותו על מנת "להפשיר" את הקרקע מהשימוש שבא היא נמצאת כיום לכול שימוש אחר ובכך להימנע מקנסות וצווי הריסה עקב בנייה לא חוקית אשר לא תואמת את יעוד הקרקע.

משרד מוזס רישו ותכנון הוא משרד אשר מטפל בעשרות תב"עות בשנה ובינהן תב"עות רבות לשינוי יעוד. משרדנו מקדם תב"עות לכל סוגי היעודים, אם ברצונך לשנות את היעוד במגרשך, צור איתנו קשר עכשיו או אשאר פרטים מטה.