רישוי בנייה לבית דו משפחתי

על רישוי בנייה דו משפחתי

בשנים האחרונות, בגין מצוקת הדיור, המדינה מעודדת בניית בתי קרקע דו משפחתיים על פני בתים פרטיים. ההגדרה של בית דו משפחתי הינה של שטח אחד המפוצל לשתי יחידות דיור נפרדות, המחוברות ביניהן עם קיר משותף, שמקיימות בין בעלי הנכס יחסי שכנות כמו בכל בית משותף אחד. כמו כן, הפיצול של השטח הנתון מבוצע בהתאם לחוק צמודי קרקע.

תפיסת החוק לבית דו משפחתי

החוק רואה בית דו משפחתי כחלקת מקרקעין אחת עליה בנויים בנפרד שני בתים, כאשר לכל בית זכויות בנייה מלאות. כמו כן, ניתן להוסיף בהמשך על בתים אלו תוספות בניה מגוונות ורבות, בהתאם למאפייני תוכנית המתאר של השטח. תוספות אלו מאפשרות להעלות באופן ניכר את שווי הנכס. יחד עם זאת, בהיותם בתים השוכנים על חלקה אחת, רישום של בית דו משפחתי הינו כבית משותף ולכן כל הליך בנייה נדרש גם באישור של בעלי הנכס הצמוד.

חסרונות ויתרונות עיקריים 

יש לדעת כי קיימים לא מעט הבדלים בבניית בית דו משפחתי לבין בניית בית פרטי וצריך לדעתם מראש טרם התחלת הליכי הבנייה. בתור התחלה, בית דו משפחתי מעניק פחות פרטיות ושוויו יותר נמוך בשוק, אך מנגד מחיר הקרקע יותר זול. כמו כן, בהיותם בעלי קיר משותף, שטח הבתים יכול להיות יותר גדול, כי בצד אחד לא קיימת עבורם מגבלת מרחק הפרדה מהשכנים. 

הליך בניית בית פרטי לדו משפחתי

בעת בניית בית דו משפחתי יש לשים לב לדגשים הבאים. ראשית, עדיף לתכנן את הבתים כך שיספקו כמה שיותר פרטיות לכל יחידה עם כניסות וחצרות נפרדות, וכן לדאוג למקסמם כיווני אור ואוויר. בנוסף, גם אם לכל בעלי בית יש צרכים ורצונות שונים עדיף שעבודות הבנייה יבוצעו על ידי אותם גורמים, מרמת התכנון ועד לבנייה עצמה. שיתוף זה יכול לחסוך בעלויות הליך הבניה וגם יבטיח גישת בנייה נכונה, אחידה ויעילה. בנוסף יש לתת את הדעת לכל הקשור על רישוי בנייה בדו משפחתי, בייחוד במקרים בהם אין הסכמה בין בעלי הנכסים אודות תכנון אדריכלי של הבתים.

רישוי בנייה בדו משפחתי

במקרה של הסכמה בין שני בעלי הנכס, הליך רישוי בניה בדו משפחתי דומה באופיו לזה של בית פרטי. יחד עם זאת, גם כאן מדובר בהליך מורכב וארוך שבכדי לבצעו כראוי, ללא עיכובים מיותרים, כדאי לקבל סיוע וליווי של גורם מקצועי בתחום. הליך הרישוי כולל פתיחת תיק מידע עם מדידות של מודד מוסמך, וממשיך להגשת בקשה להיתר בניה שמלווה בתוכנית גרמושקה מידי אדריכל, ועוד אישורים של גורמים נוספים כמו מהנדס קונסטרוקציה וחברת חשמל.

רישוי בנייה במקרה של אי הסכמה

מכיוון שבעיקרון יש צורך בהסכמת שני בעלי הנכס לתכנון ובניה עבור כל אחד מהנכסים בבית דו משפחתי, מקרה של אי הסכמה עבור ניצול זכויות בנייה וקבלת רישוי והיתרי בניה, יכול להפוך לסוגיה מורכבת מול וועדות תכנון ובניה של הרשות המקומית המעוררת מחלוקות קשות. לכן במקרים אלו הצורך בליווי וסיוע מקצועי הינו בגדר הכרח.

למי קיימת הבעלות על קיר משותף בבית דו משפחתי?

הבעלות על הקיר המשותף לקוב מתחלקת חצי חצי בין 2 בעלי הדירות.
לדוגמא, בקיר שעוביו 20 ס"מ , הבעלות תתחלק 10 ס"מ עבור דירה אחת ו10 ס"מ עבור הדירה השניה.

כיצד ניתן לנצל זכויות בנייה בבית דו משפחתי?

בבית דו משפחתי זכויות הבניה מתחלקות בין בעלי הדירות. לרוב החלוקה שווה בהתאם להנחיות התבע (לדוגמא 250 מ"ר לכל דירה). במקרים מסויימים הזכויות מתחלקות בהתאם לגודל השטח היחסי של הבעלים במגרש (לדוגמא אם על מגרש של 500 מ"ר לשכן אחד יש 200 מ"ר ולשני 300 מ"ר אז הזכויות יחולקו ביחס של 3/2) חשוב לציין שבמקרים מסיימים ניתן לבקש הקלות על שטחי בניה (למשל 6%) וניתן לנייד 6% מהשכן בהצגת אישורו לוועדה.

סיוע של גורם מקצועי

לצורך קיצור וייעול  הליכי רישוי בית דו משפחתי עבור קבלת היתר בניה, חשוב לבצעו עם גורם מקצועי, מנוסה ומומלץ, שרישוי בנייה הינו התמחותו העיקרית. דוגמא טובה לגורם שכזה הינו משרד מוזס – רישוי ותכנון אדריכלי. המשרד מתמחה בקידום הליכים של רישוי וקבלת היתרי בניה לבתים דו משפחתיים, גם במקרים של אי הסכמה, ובמידת הצורך מספק גם ליווי משפטי. כמו כן, למשרד יש יכולת לפעול ביעילות מול כל גורם רלוונטי, לרבות ועדות תכנון ובנייה ומשרד המשפטים.