השימושים המותרים בנכס קיים או בנכס חדש מוגדרים בהיתר בניה שאושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, ובהתאם לשימושים המותרים שמאפשרת תכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על הקרקע או הבניין. יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה מאפשר לוועדה המקומית להתיר שימוש בנכס באופן החורג מהשימוש הנקבע בתכנית או בהיתר בהליך שנקרא "שימוש חורג".
מהו שימוש חורג?
ההגדרה המופיעה בחוק ל"שימוש חורג" היא: "שימוש חורג בקרקע או בניין- השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין, או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה."
דהיינו, שימוש חורג הוא שימוש בקרקע או במבנה למטרה שלא הוגדרה לו בתב"ע ו/או בהיתר בניה. בקשה לשימוש חורג טעונה היתר בניה, וכל שימוש שלא הותר הוא שימוש חורג. החוק קובע כי הגוף הרשאי לאשר שימוש חורג הוא הוועדה המקצועית לתכנון ובניה.
עם זאת, החוק אינו מציין את השיקולים שעל הועדה המקומית לשקול במתן היתר לשימוש חורג. ההגבלה היחידה המוטלת עפ"י החוק היא "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין".
בקשת היתר לשימוש חורג
בקשה לשימוש חורג טעונה היתר בניה כחוק המאושר ע"י הועדה המקצועית לתכנון ובניה. הועדה רשאית לאשר בקשות לשימוש חורג בתנאי כי אינה משנה את האופי של הסביבה הקרובה ואינה מהווה סטייה ניכרת מהתכנית הרלוונטית.
קיימים שני סוגים לשימוש חורג:
- שימוש חורג מתכנית בניין עיר (תב"ע)- השימוש המבוקש שונה מהשימושים המותרים בתכנית החלה על המקום. היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש.
קיימים שני מקרים עבורם ניתן לבקש שימוש חורג מתכנית:
- שימוש במבנה שלא נכלל בתכנית.
- שימוש במבנה שנכלל בתכנית המקורית על פיה נבנה אך התכנית המקורית שונתה לרבות השימושים המותרים במקום.
- שימוש חורג מהיתר- השימוש המבוקש שונה מהשימוש עבורו ניתן היתר בניה אך הוא מותר עפ"י תכנית החלה במקום. היתר לשימוש חורג מהיתר לא חייב להיות מוגבל בזמן ויכול להיות לצמיתות.
בקשות להיתר לשימוש חורג צריכות להיות מוגשות על פי הקבוע בתקנות רישוי הבניה על הקלות ושימוש חורג, סעיף 149 בתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה).
שימוש חורג בדירת מגורים
אחת הבקשות הנפוצות לשימוש חורג היא הפיכת דירת מגורים לעסק כגון: גני ילדים, קליניקות, משרד לבעלי מקצועות חופשיים וכו'. הפיכת דירת מגורים לעסק מחייבת קבלת היתר לשימוש חורג עפ"י חוק, אחרת לא ניתן להפעיל עסק או משרד בנכס המיועד למגורים. הועדה בוחנת את הבקשה לשימוש חורג באופן פרטני תוך התחשבות במרקם החיים הסביבתי ולא רק באותו נכס ספציפי, החשש העיקרי במקרה זה הוא כי הפיכת דירת המגורים לעסק עלולה לגרום לשינוי יסודי באופי הסביבה. לכן, לפני שמתחילים חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום על מנת לקבוע את הסיכויים לקבלת היתר לשימוש חורג.
שימוש חורג בקרקע חקלאית
קרקע חקלאית הינה קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי. שימוש חורג בקרקע חקלאית הינו שימוש בקרקע חקלאית למטרה שאינה חקלאית למשל, השכרת מבני מגורים או משרדים, הצבת קראוונים, הקמת בתי מלאכה ומסחר וכו'. בדומה לשימוש חורג בדירת מגורים גם בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית כרוכה בקבלת היתר לשימוש חורג עפ"י חוק. הועדה המקצועית לתכנון ובניה רשאית לאשר את הבקשה בתנאי כי תשוכנע שהשימוש המבוקש אינו מהווה סטייה ניכרת מהתכנית הרלוונטית, ואינו שונה באופן מהותי מהשימוש המוגדר בתכנית.
כאמור, לפני שמתחילים חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום על מנת לקבוע את הסיכויים לקבלת היתר לשימוש חורג.
סיכום
היתר בניה מגדיר את השימוש בנכס מתוך רשימת השימושים המותרים והמפורטים בתב"ע החלה על המגרש. שימוש חורג הוא שימוש אשר אינו תואם את השימושים המפורטים בתב"ע או שתואם את השימושים המפורטים בתב"ע אך אינו תואם את השימוש המאושר בהיתר. החוק מחייב קבלת היתר בניה מהועדה לתכנון ובניה עבור השימושים המבוקשים. חשוב לזכור כי שימוש בקרקע ללא היתר לכך תלווה בעונשים בדמות קנסות, הריסת מבנים לא חוקיים, הפקעת הקרקע ע"י רמ"י ואף עונשי מאסר.
לפני שמגישים בקשה לשימוש חורג חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום ולבדוק כי השימוש המבוקש אינו מהווה סטייה ניכרת מתכנית ואינו משנה באופן יסודי את אופי הסביבה. מוזס רישוי ותכנון הוא משרד המקדם עשרות הליכים לשימוש חורג.
צרו אתנו קשר עוד היום ואנו נבדוק עבורכם את הפוטנציאל לניצול הנכס שברשותכם לשימושים שונים.
