אדריכלות תמ"א

תכנון פרויקטים תמ"א 38 – המדריך השלם להתחדשות עירונית

בעשור האחרון, המושג תמא 38 הפך לשם נרדף להתחדשות עירונית ולחיזוק מבנים בישראל. בניינים ישנים מקבלים הזדמנות לחיים חדשים, דיירים זוכים לדירות משודרגות ובטוחות יותר, ויזמים נהנים מהשבחת נכסים משמעותית. אך מאחורי המונח הפופולרי מסתתר עולם מורכב של חוקים, מסלולים, תמריצים ואתגרים – החל משאלת מה זה תמא 38 ועד להבנת ההבדלים בין תמא 38/1 ל־38/2, והשלכות החוק החדש שעתיד להחליף אותה.
במאמר זה נצלול אל תוך התמונה המלאה של פרויקטי התמא, נבין כיצד הם יכולים לשנות את פני השכונה שלכם, ונגלה איך תכנון נכון הוא המפתח להצלחה כלכלית ואדריכלית.

תמא 38 – מה זה?

תמ א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. היא מעניקה תמריצים כלכליים ליזמים ובעלי דירות – בעיקר באמצעות זכויות בנייה נוספות – בתמורה לחיזוק המבנה ושדרוגו.

התכנית מציעה שני מסלולים עיקריים:

• תמא 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים. כולל חיזוק היסודות, תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית ושיפוץ חזיתות. הדיירים לרוב נשארים בבניין במהלך העבודות. 
• תמא 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. הבניין נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש עם תוספות זכויות בנייה, מערכות חדשות ודירות משודרגות. הדיירים מפונים זמנית ומקבלים דמי שכירות.
  

מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמ א 38/2? מסלול 38/1 מהיר ופשוט יותר אך מוגבל תכנונית, בעוד 38/2 יוצר בניין חדש לחלוטין ומעלה משמעותית את ערך הנכס אך כרוך בתקופת פינוי ארוכה יותר.

> זקוקים לייעוץ מקצועי לגבי המסלול המתאים לבניין שלכם? צוות מוזס אדריכלות עומד לרשותכם עם ניסיון רב בתכנון פרויקטי תמ"א 38. צרו קשר עוד היום או שלחו לנו מייל לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות.

תמא 38 – חוק חדש

תמ"א 38 הוארכה עד מאי 2025, אך במקביל מתגבש חוק חדש – המכונה לעיתים חלופת שקד – שעתיד להחליף אותה. החוק החדש מבקש להתמקד בתכנון מתחמי ולא רק בבניין בודד, להעביר סמכויות לוועדות המקומיות, ולהדגיש פיתוח תשתיות ציבוריות לצד הפרויקטים. בנוסף, הוא צפוי להגדיר קריטריונים כלכליים ברורים כדי למנוע פרויקטים לא רווחיים.

תכנון פרויקטים תמא 38 – שלב אחר שלב

תכנון פרויקט תמא 38 מוצלח כולל מספר שלבים עיקריים:

1. בדיקת התכנות הנדסית וכלכלית – לוודא שהבניין עומד בתנאי הסף של תמא 38 ושקיימת כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. 
2. תכנון ראשוני מותאם אישית – כולל התייחסות למיקום הבניין בעיר, המרקם הסביבתי, אפשרויות הרחבת הדירות, תוספות ממ"דים, מרפסות, מעלית וחניות. 
3. תכנון מפורט והכנת סט תכניות לרשויות – בשילוב יועצי קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה ובטיחות כדי למנוע התנגשויות בשטח. 
4. הגשת בקשה להיתר בנייה – טיפול מקצועי מול הרשות המקומית והכנת תיק היתר מלא. 
5. ביצוע ופיקוח צמוד – ליווי הנדסי ואדריכלי עד למסירת המפתח לדיירים. 
6. בדיקות סופיות ואישור אכלוס – בדיקת כל מערכות הבניין, תיקון ליקויים והכנה לאישור הרשויות. 

התמודדות עם הבירוקרטיה

התמודדות עם הרשויות המקומיות היא אחד האתגרים הגדולים ביותר בפרויקטי תמא 38. כל רשות מחזיקה במדיניות ייחודית, ולעיתים הדרישות משתנות בין שכונות שונות בעיר. חוסר היכרות עם הנהלים עלול לגרום לעיכובים של חודשים ואף שנים.
לכן, חשוב להיעזר במשרד אדריכלים שמכיר את הרשות המקומית ופועל מול המחלקות השונות באופן שוטף. משרד מנוסה יכין את תיק ההיתר בצורה מדויקת, יסתמך על תקדימים עדכניים באותה עיר וינהל את התקשורת עם מחלקת ההנדסה והוועדות. כך ניתן לצמצם עיכובים ולוודא שהפרויקט מתקדם לפי לוחות הזמנים.

סיכונים והוצאות לדיירים

בעת הצטרפות לפרויקט תמא 38, הדיירים צריכים להביא בחשבון:

1. סיכון תכנוני – דירה שערכה השמאי גבוה אך אינה נוחה למגורים בשל חלוקה לקויה, חוסר אור טבעי או בעיות זרימת אוויר. 
2. הוצאות משפטיות והנדסיות – תשלום לעורך דין מייצג, חוות דעת הנדסיות וייעוץ מקצועי. 
3. מעבר זמני – בפרויקטים של הריסה ובנייה (38/2) יש צורך בשכירות חלופית, לעיתים על חשבון היזם. 
4. הוצאות נוספות – תשלומים ועד הבית, ביטוחים ולעיתים עלויות בלתי צפויות הקשורות לשיפוץ או התאמות אישיות. 
5. השקעה בזמן ובסבלנות – תהליך מלא יכול להימשך בין שנה וחצי לשלוש שנים, ויש להיערך נפשית ולוגיסטית לכך. 

ליווי מקצועי ואדריכלי איכותי מצמצם את הסיכונים ומבטיח חוויית מגורים איכותית בסיום הפרויקט.

תכנון אדריכלי מוצלח – מפתח להצלחה

בלב כל פרויקט התחדשות עירונית עומד התכנון האדריכלי. תכנון טוב הוא כזה שמצליח לשלב בין פונקציונליות, אסתטיקה וכדאיות כלכלית.
האדריכל צריך למקסם את זכויות הבנייה תוך שמירה על איכות החיים של הדיירים: חלוקה חכמה של הדירות, מיקום מעליות וממ"דים באופן יעיל, תכנון חניות נוחות וגישה נוחה לשטחים משותפים.
בנוסף, התכנון חייב להתמזג עם המרקם העירוני הקיים ולתרום לשיפור המרחב הציבורי. פרויקט מוצלח הוא כזה שהופך לנקודת ציון בשכונה ומעלה את ערך הנכסים הסמוכים.
במוזס אדריכלות אנו משלבים פתרונות יצירתיים ואישיים לכל פרויקט, כך שכל דייר מקבל דירה נעימה למגורים, וכל יזם מקבל פרויקט רווחי ומוערך.

המלצות מעשיות

1. התחילו בבדיקת התכנות מקצועית ומקיפה – בדקו היבטים משפטיים, הנדסיים, כלכליים ותכנוניים לפני קבלת החלטה. 
2. השקיעו בתכנון איכותי כבר מהשלב הראשון – כל שינוי אחרי תחילת העבודות יקר ומסובך יותר. 
3. נהלו תיאום ציפיות ברור עם כל הדיירים – מנעו מחלוקות פנימיות שעשויות לעכב את הפרויקט. 
4. היעזרו בליווי משפטי והנדסי מנוסה – אנשי מקצוע מנוסים יודעים להתמודד עם בירוקרטיה ולהקטין סיכונים. 
5. התכוננו לשינויים בחקיקה – מי שמתחיל היום נהנה מהזכויות הקיימות, אך חשוב להיות עם היד על הדופק לגבי חלופות חדשות כמו חלופת שקד. 
6. שמרו על תקשורת רציפה ושקופה עם כל בעלי העניין – דיירים, יזמים ורשויות – ליצירת אמון והתקדמות חלקה. 
7. שקלו לשלב פתרונות ירוקים ותשתיות חכמות – פרויקטים עם תכנון סביבתי מתקדם זוכים להערכה רבה ויכולים להעלות את ערך הנכס. 

סיכום

תמא 38 שינתה את פני ההתחדשות העירונית בישראל, והחוק החדש צפוי להביא עימו אתגרי תכנון חדשים לצד הזדמנויות משמעותיות. תכנון מקצועי, ניהול נכון וליווי צמוד הם המפתח להצלחת כל פרויקט.

במוזס אדריכלות ותכנון ערים אנחנו מתמחים בליווי פרויקטי התחדשות עירונית משלב הרעיון ועד למסירת המפתח. עם ניסיון עשיר במאות יחידות דיור, קשר הדוק עם הרשויות ויכולות תכנון מתקדמות, אנו נדאג שהפרויקט שלכם יהיה מוצלח, בטוח ורווחי.

> תכנון פרויקט תמ"א 38? מתלבטים לגבי השינויים הצפויים? צוות מוזס אדריכלות ותכנון ערים מזמין אתכם לפגישת ייעוץ אישית. עם ניסיון רב בתכנון מאות יחידות דיור בפרויקטי תמ"א, נשמח לסייע לכם לקבל את ההחלטות הנכונות. צרו קשר בטלפון 073-3750505 או שלחו אלינו מייל ונחזור אליכם בהקדם.

במוזס אדריכלות אנחנו מאמינים שתכנון נכון הוא המפתח להצלחת כל פרויקט, ומחויבים לספק ללקוחותינו את הליווי המקצועי הטוב ביותר, מהרעיון הראשוני ועד להשלמת הפרויקט.