התחדשות עירונית – כל מה שאתם צריכים לדעת

מהי התחדשת עירונית?

התחדשות עירונית זהו בעצם תהליך שמטרתו היא לחולל התפתחות וצמחיה ולהחיות את הרקמה העירונית הקיימת והוותיקה לצד הרקמה החדשה ובכך לעצור את תהליך ההתיישנות והדרדור של שכונות ואזורים עירוניים שזקוקים לחידוש וריענון, כל זה מתבצע באמצעות שדרוג ושיפור של התשתיות וממילא להשפיע גם על הכלכלה האזורית, עיקר התהליך של התחדשות עירונית מתבצע באזורים בנויים שמשמשים למגורים, מסחר ותעסוקה.

מהי המטרה של התחדשות עירונית?

– לחזק, למגן ולשדרג בניני מגורים ובכך לבטח אותם בפני רעידות אדמה, טילים וכו',

– השבחת הנכס של כל דייר בבניין ושל הבניין כולו בעקבות תוספת הדירות בבניין

– שיפור תשתיות- התשתיות הישנות מוחלפות בחדשות (תלוי באיזה תהליך של התחדשות עירונית מדובר),וכן השטחים הנלווים לבניינים כמו גינות, שטחים ציבוריים, אזורי מסחר וכו' ובכך לשפר את איכות ורמת החיים של התושבים.

תהליך של התחדשות עירונית יוצר אווירה חדשה בשכונה/בעיר ומביא אתו הגירה של אוכלוסייה צעירה ותוססת שמזרימה חיים חדשים ופעילים באזור.

פיתוח כלכלי- התחדשות עירונית יכולה לעורר צמיחה ופיתוח כלכלי ע"י יצירת הזדמנויות ומקומות עבדה חדשים, דבר שמפחית את שיעורי האבטלה ולשפר את הרווחה הכלכלית של האזור,

פרויקטים של התחדשות עירונים יכולים לשנות את פניהם ולהפוך לאזור אטרקטיבי יותר לעסקים, דבר שיכול לייצור הזדמנויות כלכליות חדשות.

מאפיינים של התחדשות עירונית

קיימים כמה מאפיינים להתחדשות עירונית,

התחדשות עירונית שכונתית- בדרך כלל ההליך יהיה כרוך בשותפויות ציבוריות-פרטיות ומעורבות קהילתית כיוון שמדובר בהחייאה וחידוש של שכונה או רובע שלם שמתייחס למספר רב של מבנים למגורים /מסחר ושיפורי תשתיות בהיקף גדול, ההשלכות של תהליך זה הם שינוי האופי הצורני של האזור/שכונה, וכמובן השלכה על השינוי החברתי והכלכלי של האזור.

מנגד, התחדשות עירונית של בניין בודד עשויה להיות כרוכה בהשקעה פרטית של יזם, ומתמקדת בשיפוץ/שיקום של המבנה הבודד בלי התייחסות רבה לסביבה של המבנה ואינה משנה את המראה הכללי של האזור.

גישות שונות ליישום התחדשות עירונית

תמ"א 38/1- עיבוי בנוי– תהליך של מיגון, חיזוק ושדרוג של בניין קיים, השדרוג כולל תוספת מעלית, זהו תהליך של מיגון, חיזוק ושדרוג של בניין קיים, השדרוג כולל תוספת מעלית, מרפסת, והרחבת הדירה (בהתאם לזכויות המותרות), התהליך דורש התארגנות של בעלי הדירות בבניין והגעה להסכמות, לאחר מכן יש צורך בתכנון שכולל את החיזוק והמיגון שיאושר בהליך רישוי באמצעות הוצאת היתר בניה, בתהליך זה הדיירים יכולים להישאר לגור בדירתם כיוון שמדובר בתקופה של כ- שנתיים בממוצע, והתשתיות הקיימות וכן הרצפות והעמודים נשארים כפי שהיו.

בתום התהליך ערך הדירה יעלה בהרבה, כמובן שכל זה תלוי בשווי ובאזור של הדירה.

תמ"א 38/2- פינוי בינוי- זהו תהליך של הריסת המבנה הקיים כולו, ובניית מבנה חדש לפי התקנים החדשים, בתהליך זה הדייר יתפנה מביתו ע"פ החלטת היזם, בסיומו של התהליך הדייר יקבל דירה חדשה לגמרי וכמובן שערכה גדל ומשמעותי ביחס לערך הקיים.

בפינוי בינוי בדרך כלל נבנים בנינים גבוהים יותר הכוללים חניונים תת קרקעיים ומערכות מורכבות שמלוות שדרוג משמעותי בתשתיות, תוך שילוב של שטחים ירוקים וציבוריים.

בתום התהליך הדייר מקבל דירה חדשה, לרוב גדולה יותר ובעלת שווי גבוה יותר מדירתו הקודמת.

שלבים בתהליך של התחדשות עירונית

השלבים העיקריים בהתחדשות עירונית:

שלב 1. כנס היכרות עם בעלי הדירות להצגת הפרויקט המתוכנן, בחירת נציגות בעלי הדירות וקבלת מסמכים רלוונטיים להסכמה ראשונית לתהליך.

שלב 2. מינוי מנהל לפרויקט, בעלי הדירות/ נציגות בעלי הדירות בוחרים מנהל שינהל את כל התהליך הבירוקרטי הכולל בדיקות מול אנשי מקצוע רלוונטיים

שלב 3. בדיקת זכויות הבניין מתוקף התוכנית החלה עליו, ותכנון אדריכלי בהתאם לזכויות.

שלב 4. פניה ליזמים/ קבלנים לקבלת הצעות מחיר לפרויקט.

שלב 5. בחירת עורך דין שייצג וילווה את בעלי הדירות לאורך כל התהליך.

שלב 6. הצגת ההצעה הסופית שאושרה על ידי הנציגות מטעם הקבלן/ יזם, בהתאם לצורך ולהסכם יינתן מתן פתרונות לשינוי התכנון לפי דרישות בעלי הדירות,

שלב 7. חתימת ההסכם והתוכניות הסופיות שהתקבלו מול הקבלן/ יזם.

שלב 8. תחילת ביצוע העבודה, הכולל ליווי של כל הגורמים הרלוונטיים כמו עורך דין, מפקח הבנייה וכו'.

מסלולי התחדשות עירונית בישראל

קיימים שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית:

מסלול הרשות המקומית

מסלול ה הוא ביוזמת הרשות המקומית, היא מקדמת את התוכנית למתחם ופועלת לאגון של הדיירים במתחם הרלוונטי, תהליך זה נעשה בתמיכה ובמימון של של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסלול זה הבקשה מוגשת לשר הבינוי והשיכון שלפי החלטתו מכריז על המתחם כ "מתחם פינוי בינוי" לתקופה של 6 שנים, בנוסף לכך יש מימון לפעולות האמורות והטבות מס שונות.

מסלול יזמים

זהו תהליך שנע ביוזמת השוק הפרטי, יזמים ובעלי נכסים מקדמים את התוכנית ואת כל התהליכים הנדרשים לצורך הנעת הפרויקט, מסלול זה הכרזת המתחם כ "מתחם פנוי בינוי" מוגבלת לתקופה של שש נים וכן ההכרזה מקנה הטבות מס שונות.

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38)

פרויקטים של התחדשות עירונית תמ"א 38 עיבוי וחיזוק (תמ"א 1, תמ"א 3) וכן תמ"א 38 פינוי בינוי (תמ"א 2) מקודמים בהליך תכנוני קצר יחסית שדורש הוצאת היתר בניה (ללא צורך באישור תוכנית מפורטת, ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים סביבתיים הגובלים בחלקה.

סיכום

המושג התחדשות עירונית הכוללת תכנית תמ"א 38 חוללה מהפכה גדולה בשוק הבנייה בארץ והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן. לאורך השנים, תמ"א 38 תרמה רבות למגמות קיימות של עידוד ההתחדשות העירונית, חיזוק המבנים, שיפור איכות החיים והעלאה משמעותית בערך הדירות. היום אנו ניצבים בפני עתיד לא ברור, מצד אחד דינה של התמ"א להתפוגג ומהצד השני טרם אושרה חלופה הולמת.

משרדנו מתמחה בתכנון ובהליכי רישוי לתוספות בניה למבנים קיימים ולהריסה ובניה מתוקף תמ"א 38.

פנו אלינו עוד היום כי סיומה של תמ"א קרב וחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם.

.