פינוי בינוי חולון

מזה פינוי בינוי ?

פינוי בינוי הוא תהליך מרכזי לשימור איכות החיים בערים לאורך השנים. תכנון ופיתוח מלאי מגורים, תשתיות ומרחבים הציבוריים הם האלמנטים מרכזיים במאמץ ליצירת ערים מודרניות וחברתיות. התכנית לפינוי בינוי בחולון מגדילה בדרך כלל את מספר יח"ד במתחם ומייצרת מבנים גבוהים יותר. במהלך הקמת בניינים חדשים משודרגות ומחודשות מערכות אורבניות כגון חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים ביוב וגינות ציבוריות.
עיריית חולון בשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים וגופים ציבוריים עובדת כדי לקדם פרוייקטים ותוכניות שמטרתם שיפור איכות החיים ושמירה על הפרט העירוני והסביבתי של העיר.

מדיניות פינוי בינוי 

עיריית חולון בדומה לרשויות מקומיות נוספות במרכז הארץ, רואה בתחום ההתחדשות עירונית צורך ממש לשמירה על איכות החיים בעיר, כאשר מדיניות העירייה בכל הנוגע לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית היא העדפה ברורה של הריסת מבנים קיימים ובנייה של מבנים ומתחמי מגורים חדשים במקומם. הבנייה הנמוכה יחסית שאפיינה את העיר חולון מיום היווסדה ועד לתחילת שנות ה-80 של המאה החולפת, הופכים חלק גדול משכונות העיר לפוטנציאל אדיר בכל הנוגע לייזום ויישום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר מדיניות העירייה דוגלת ביישום פרויקטים מסוג הריסה ובינוי מחדש במסגרת פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 תיקון 2.

התהליך מורכב משני גורמים עיקריים – תהליך תכנוני ותהליך קנייני

מס' שלבים בתהליך פינוי בינוי בעיר חולון:

1. הצעת מתחם מתאים לתוכנית מסוג פינוי בינוי : באחריות : יזם פרטי / עירייה / בעלי דירות.
2. הכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע) : באחריות יזם /  עירייה .
3. תהליכי אישור התוכנית בוועדה המקומית או המחוזית : באחריות : עירייה.
4. איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת תוכנית (תב"ע) : באחריות : יוזם התוכנית.
5. בחירת קבלן מבצע : באחריות : בעלי הדירות.
6. מו"מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, פיצוי וביטחונות: באחריות : בעלי הדירות והקבלן.
7. פינוי בעלי הדירות בהסכמה: באחריות : הקבלן.
8. קבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים : באחריות : הקבלן.

תוכנית ח/619 להתחדשות עירונית בעיר חולון.

תוכנית ח/619  אושרה ע"י עיריית חולון למתן תוקף בינואר 2023.

מטרת התוכנית הינה לאפשר את הפיתוח והתחדשות העיר, תוך מתן מענה ממשי ואיכותי לגידול והצמיחה הנובעים מתהליכי התחדשות עירוניים. התוכנית הוכנה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, אשר מאפשר לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות עירונית מקומית, אשר מותאמת לצרכי המקום ופועלת לפי ערכים עירוניים, התואמים את הראייה הכוללת של העיר.

התוכנית מאפשרת תוספת פוטנציאלית שנעה בין 30,000-60,000 יחידות דירות.

ישנם כמה עקרונות שהנחו את תהליך הכנתה של התוכנית :

1. קידום התחדשות עירונית מתוך ראיה עירונית כוללת ומושכלת.
2. שיפור איכות המרחב הציבורי.
3. מענה על צרכים פרוגרמתיים ותשתיתיים.
4. תוספת יח"ד וסביבת מגורים איכותיים.
5. שקיפות וודאות תכנונית, המאפשרת ייעול וקיצור תהליכי תכנון.

תוכנית ח/619 מקדמת התחדשות עירוניטת באמצעות 2 כלים עיקריים:

התחדשות מגרשית : תוכנית נקודתית, המקודמת בתהליך רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת)

תוכנית פינוי בינוי : התוכנית מקדמת הסתכלות רחבה יותר על מס' רב יותר של מגרשים, ומקודמת בתהליך של קידום תכנון של תוכנית מפורטת.

שני כלים אלה מייצרים 3 מסלולים עיקריים בהם ניתן לתחדש

• הריסה ובניה מחדש של מבנה
• חיזוק ומיגון של מבנה
• תוכנית פינוי בינוי לקבוצה של מבנים.

תוכנית ח/619 ביצעה עבודת ניתוח מעמיקה של העיר וסימנה אילו אזורים בעיר יקודמו באמצעות תוכנית פורטת (פינוי בינוי) ואילו אזורים יקודמו באמצעות כלים של התחדשות מגרשית. תוכנית ח/619 מחקלת את העיר הוותיקה ל-6 קטגוריות , בהתאם לראיה הכוללנית של העיר.

רשת רחובות ראשיים (בעיקר מבוססי צירי מתע"ן) עם חזית פעילה בקומת הקרקע וזיקת הנאה במרווח הקידמי לטובת הרחבת המרחב הציבורי.

מוקדים עירוניים משמעותיים על  הרשת, שם יוכנו תוכניות מפורטות שיתנו מענה פרוגרמטי ותשתיתי להתחדשות מגרשית.

מרקם לשימור בשכונה הוותיקה והייחודית אגרובנק : בתיאום עם תוכנית השימור העירונית.

שמירה על תבנית הבניה :צמודי קרקע בעיר.

מגרשים מיוחדים : מגרשי בעלי נסיבות התחדשות מיוחדות , כגון צפיפות גבוהה מאוד. מרחבי העיר

A-D : מגוון רחב של שכונות אותן העיר מעוניינת לשמור כמרקם שכונתי עירוני איכותי.

היקף פעילות פינוי בינוי בעיר חולון

• פינוי בינוי של מבני מגורים ישנים לטובת חדשים : בחולון קיימים הרבה פרוייקטים של פינוי בינוי של מבנים ישנים לטובת מבנים חדשים ומודרנים. זה יכול לכלול הריסה של מבנים ישנים ונמוכים שאיפיינה את העיר חולון מיום היווסדה ועד לתחילת שנות ה-80 של המאה החולפת.
  פינוי של מבנים מתקופות יותר מאוחרות, הריסה של רחובות שלמים לטובת מבני מגורים חדשים בעל מספר קומות גבוה יותר עם כמות גדולה של יח"ד ולתת מענה לביקוש האיכלוס.

• פינוי בניין עסקי והקמת מתחם מסחרי / משרדי : רח' סוקולוב הינו רח' מסחרי ותיק בעיר חולון. והעירייה מעוניינת לקדם תהליכי התחדשות עירונית ברחוב ובסביבתו.
  פינוי בניין עסקי יכול להתבצע על מנת להקים מתחם מסחרי / משרדי חדש גדול יותר ומשופר על מנת לאכלס יותר מקצועות במקום אחד.

• שדירוג תשתיות עירוניות : תהליכי פינוי בעיר חולון עשויים לכלול גם שדרוג תשתיות עירוניות. זה עשוי לכלול פינוי חניונים ישנים ובניית חניונים תת קרקעים, שדרוג רחובות תחנות רכבת ותחנות אוטובוס הסמוכות לאזור וכו' , בניית פארקים ומרכזי תרבות חדשים.

פרויקטים בולטים בעיר חולון במסגרת הליך פינוי בינוי

בחולון קיימים מגוון רחב של פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית הכוללים מס' מתחמים:

שדרות קוגל  : התוכנית להתחדשות עירונית שואפת ליצור מבואה עירונית חדשה לעיר מכוון מרכז מטרופולין של תל אביב. ובמקביל ליצור מרחבים ציבוריים מגוונים.

התחדשות של מבני מגורים ותיקים תוספת של יחידות דיור ופונקציות ציבוריות.

התוכנית המחזקת את שד' קוגל כשדרה קהילתית וכפארק ליניארי המחבר בין הכניסה הראשית מכיוון צפון לבין המרכז הוותיק שהן סוקולוב וכיכר ויצמן.

רח' סוקולוב וכיכר ויצמן : תהליך ההתחדשות העירונית ברח' סוקולוב יתייחס לבחינת האפשרויות לשיפור מגורים, התשתיות והסדרי תנועה וחניה לצד פיתוח המרחב העיסקי וחיזוק הפעילות החברתית קהילתית.

תל גיבורים – מתחם החצב + מתחם מבצע סיני : תוכנית התחדשות עירונית תל גיבורים שמה לעצמה למטרה לתת מענה לצרכי הדיור של השכונה (למשוך אוכלוסיה חדשה תוך שמירה על אולוכסייה קיימת) עפ"י התוכנית להתחדשות עירוני כמות יח"ד בשכונה תוכפל.

שני מתחמים אלה חצב + מבצע סיני הוגדרו ע"י עיריית חולון בתור מתחמי פינוי בינוי תל גיבורים. מתחם החצב ממוקם בצד המערבי של שכונת תל גיבורים, ומתחם מבצע סיני ממקום במרכז השכונה ומאופיין בבניה נמוכה.

תוכנית מתחם החצב כוללת התחדשות של 84 יח"ד קיימות ותוספת של 350 יח"ד מוצעות.

תוכנית מתחם מבצע סיני כוללת התחדשות של 126 יח"ד קיימות ותוספת של 450 יח"ד מוצעות.

מתחם יוספטל : ממוקם בכניסה המערבית לחולון בסמיכות לצירי תחבורה ציבורית ולקו המטרו העתידי. המתחם כולל את המקטע הצפוני של שכונת ג'סי כהן והמקטע הדרומי של שכונת נאות רחת.
נכון להיום קיימות במתחם 414 יחידות דיור.

סיכום 

עיריית חולון רואה בעין יפה יוזמות לפרויקטים של פינוי בינוי באזורים המתאימים במסגרת קידום וחידוש עירוני בחלקי העיר הותיקה. כל יוזמה נבדקת על כל היבטיה השונים (כגון בינוי, תשתיות ושטחי ציבור) ומקודמת בהתאם.

משרד מוזס רישוי ותכנון מטפל בעשרות פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ. מאחר וחולון מתחדשת באופן משמעותי בשנים האחרונות, משרדנו מקדם בה פרויקטים באופן שוטף ועובד רבות עם צוותי התכנון של חולון.

לקבלת פרטים על תכנון וקידום פרויקט פינוי בינוי, צרו איתנו קשר עוד היום.