תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית מס' 38 אשר אושרה בממשלה במאי 2005 לאור הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגונם בפני ירי טילים. בין היתר, תמ"א 38 משמשת גם כמסלול ל"התחדשות עירונית" במרקמים עירוניים ותיקים תוך שמירה על האופי התכנוני של האזור.
בכל עיר המדיניות משתנה ע"פ החלטות הועדה המקומית ובהתאם לשינויים בתמ"א 38 ובחקיקה המשלימה. במאמר זה נציג את המדיניות של הועדה המקומית תל אביב לבחינת בקשות להיתרי בנייה המוגשות מכח תמ"א 38.
מדיניות תמ"א 38 בתל אביב
מסמך מדיניות עירונית לתמ"א 38 בתל אביב קובע תנאים למימוש תמריצים מכח תמ"א 38, נפחי בניה מרביים ברחבי העיר והנחיות נוספות בהתאם לאופי האזור. במסמך זה, העיר מחולקת לאזורים ומתחמי תכנון כאשר לכל אחד מהאזורים ישנן הגדרות פרטניות התואמות את תפיסת התכנון של אותו אזור. השאיפה היא התחדשות השכונות הוותיקות ושמירה על עקרונות התכנון המאפיינות את אותו האזור תוך שדרוג מקיף של התשתיות והמרחב הציבורי.
מפת אזורים למימוש תמריצי תמ"א 38 בתל אביב
אזור תכנון דרום
כולל את המתחמים הבאים:
- קריית שלום שיכונים עד 8 קומות כולל קומת גג, קריית השלום רביעיות עד 4 קומות כולל קומת גג.
- צפון פלורנטין בין 6-7 קומות כולל קומת גג.
- נווה שאנן – צ'לנוב עד 7 קומות כולל קומת גג.
- שכונת שפירא (אזור 1) בין 4-6 קומות + קומת גג.
שכונת שפירא (אזור 3) עד 8 קומות כולל קומת גג.
שכונת שפירא (אזור 4) דין 6-7 קומות כולל קומת גג. - שיכוני יפו בהתאם למס' הקומות המותרות ע"פ תמ"א 38.
- מבני שיכון בתחום יפו ההיסטורית בהתאם למספר הקומות המותרות ע"פ תמ"א 38 ולא יחרוג מ 8 קומות כולל קומת גג.
אזור תכנון מזרח
כולל את המתחמים הבאים:
- יד אליהו, רמת הטייסים, כפר שלם ונחלת יצחק בהתאם למס' הקומות המותר ע"פ תמ"א 38 ובכל מקרה לא יחרוג מנספח עיצוב עירוני בתא/5000.
- שכונת התקווה עד 6 קומות כולל קומת גג.
- ביצרון, רמת ישראל עד 5 קומות כולל קומת גג.
אזור תכנון צפון
כולל את המתחמים הבאים:
- רמת אביב ג', נווה אביבים, הדר יוסף, שיכון ל', נווה שרת ונאות אפקה בהתאם למס' הקומות המותר ע"פ תמ"א 38 ובכל מקרה לא יחרוג מנספח עיצוב עירוני בתא/5000.
- עבר הירקון רק בבתים משותפים עד 4 קומות וקומה חלקית.
- רמת החייל – מבני שיכון עד 5 קומות כולל קומת גג.
- רמת אביב א' ודרום רמת אביב ב'בין 5-7 קומות + קומת גג חלקית.
- מעוז אביב בהתאם למס' הקומות המותרות ע"פ תמ"א 38 בכפוף למס' קומות הקיים בהיתר.
- שיכון דן, צהלה, רביבים, הדר יוסף עד 5 קומות כולל קומת גג.
אזור תכנון מרכז
כולל את המתחמים הבאים:
- רובעים 3,4 על פי תכנית רובעים תא/3616/א.
- רובעים 5,6 בהתאם לפרסום סעיפים 77,78.
רובע 5 מחוץ ל 77, 78 עד 7 קומות כולל קומת גג.
- שכונת מונטיפיורי עד 7 קומות כולל קומה חלקית.
- מתחם המסילה בהתאם למסמך מדיניות מתחם המסילה.
- אבן גבירול בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 15.05.2019, החלטה מס' 0008 – 19ב' – 7.
- מרחב הכובשים בין 6-8 קומות + קומה חלקית.
מס' קומות מרבי, קווי בניין, צפיפות וכו' יהיה בהתאם למסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב מעודכן למועד הגשת הבקשה. חשוב להדגיש כי לא כל מבנה/אזור זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38.
היתרי בניה תמ"א 38 בתל אביב
בניה מכח תמ"א 38 מחייבת קבלת היתר בניה. היתר בנייה הינו רישיון לבנייה הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית.
כאשר מעוניינים להגיש בקשה להיתר בניה מכח תמ"א 38, תחילה יש צורך בקבלת תיק מידע ורק לאחר מכן, ניתן להגיש את הבקשה להיתר בניה אשר תוגש בהתאם למפורט בתיק המידע. תיק מידע כולל בתוכו מידע על השימושים המותרים, פרוט הגבלות על הבנייה באם קיימות, פרוט של זכויות הבניה והנחיות תכנון נוספות בהתאם לאזור המבוקש.
חשוב לציין כי כל אזור מחולק למתחמים עם הנחיות שונות וזכויות בניה אחרות ולכן מומלץ להתייעץ עם משרד רישוי המתמחה בתהליכי רישוי והוצאת היתרים לתמ"א 38.
סיכום
תכנית תמ"א 38 חוללה מהפכה גדולה בשוק הבנייה בארץ והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן. לאורך השנים, תמ"א 38 תרמה רבות למגמות קיימות של עידוד ההתחדשות העירונית, חיזוק המבנים, שיפור איכות החיים והעלאה משמעותית בערך הדירות. כעת אנחנו יודעים עד כמה באמת תל אביב מזוהה עם תמ"א 38 ומבינים כי תוכניות תמ"א 38 תל אביב פועלות באופן ייחודי בכל אזור ומתחם בעיר.
משרדנו מתמחה בתכנון ובהליכי רישוי להריסה ובניה מתוקף תמ"א 38. אנו עובדים רבות מול עירית תל אביב על עשרות פרויקטים.
משרדנו מתחייב לקדם את ההליך הרישוי המהיר ביותר, זאת מתוך הבנה, היכרות והתנהלות שוטפת עם עירית תל אביב.
פנו אלינו עוד היום כי סיומה של תמ"א קרב וחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם.
