אדריכלות תמ"א

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית מס' 38 אשר אושרה בממשלה במאי 2005 לאור הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגונם בפני ירי טילים. יחד עם זאת, תמ"א משמשת גם כמסלול ל"התחדשות עירונית" במרקמים עירוניים ותיקים. במהלך השנים נוספו מספר תיקונים לתמ"א וזאת כדי להגביר את כדאיותה הכלכלית ולהבהיר סוגיות שלא הובהרו.

בשנת 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה על סיומה של תמ"א 38 וקבעה כי ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה מכוחה עד אוקטובר 2022. באפריל 2022 הוחלט להאריך את התוקף של תמ"א 38 בשנה נוספת עד אוקטובר 2023.
אז מה זה תמ"א 38? מהם התנאים והחלופות למימושה? ומה מתוכנן ליום שאחרי?

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על פי תקן ישראלי 413. התכנית אושרה בשנת 2005 ובמסגרתה הוגדרו כללים תכנוניים לחיזוק המבנים וההנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, בין אם מדובר בתוספות בניה לבניינים קיימים או בהריסת בניינים ישנים הדורשים חיזוק ובנייתם מחדש.

בנוסף, במסגרת התכנית הוגדרו תמריצים כגון, זכויות בניה והטבות נוספות בתחומי התכנון, הבניה והמיסוי שיעודדו יזמים ובעלים לחזק את המבנים ויאפשרו את החיזוק מבחינה כלכלית.

התכנית, נכון להיום, כוללת 2 מסלולים:

  • תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי בניינים קיימים ותוספות בניה.
  • תמ"א 38/2 – הריסת בניינים הדרושים חיזוק ובנייתם מחדש בהתאם לקריטריונים המוגדרים בתכנית.

אילו מבנים זכאים לתמ"א 38?

תמ"א 38 חלה על מבנים שנבנו על פי היתרי בניה שהוצאו לפני ה-1 בינואר 1980, ואשר נקבע לגביהם על ידי מהנדס מבנים כי נבנו לא לפי התקן הישראלי לרעידות אדמה ולכן, יש לחזק אותם.

תמ"א 38 אינה חלה על המבנים הבאים:

  • מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר.
  • מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכו'.
  • מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת.

בנוסף, נדרשת הסכמה של בעלי הזכויות בהתאם למסלול המבוקש.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?

  1. תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים מפני רעידות אדמה.
    חיזוק ועיבוי הבניין כולל, בין היתר, חיזוק של יסודות הבניין, שיפוץ חיצוני של המבנה וסביבתו, שיפוץ ו/או תוספת לובי, תוספת ממ"דים, תוספת מעלית, שיפוץ של חדר מדרגות ותשתיות הבניין לרבות צנרת מים, ביוב וכו'. תוספת מרפסות, חניות, מחסנים והרחבות לדירות הקיימות, במידה ותנאי שטח מאפשרים.
    תוספת קומות:  1.5 קומות נוספות באזור המרכז, 2.5 קומות נוספות באזור פריפריה.
    הסכמת בעלי הזכויות: נדרשת הסכמה של 67% (2/3) מבעלי הזכויות.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין הדורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים המוגדרים בתכנית.
    הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו, בהתאם לכללי הבניה החדשים ותוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים בהתאם לתכנית. לרבות, תוספת זכויות בניה וניצול זכויות בניה לא ממומשות מתוקף תכניות מפורטות מאושרות החלות על הבניין, ממ"דים, מרפסות, חניות, מחסנים ומעלית.
    תוספת קומות:  1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
    הסכמת בעלי הזכויות: נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות.

מהו החוק החדש של תמ"א 38 – חלופת השקד?

בנובמבר 2019 המועצה הארצית קבעה כי תמ"א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025. עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך יוכלו להאריך את התמ"א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור עד מאי 2022. לאחר תום התמ"א חיזוק המבנים יוכל להיעשות רק במסגרת אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום.
במרץ 2022 ועדת הפנים אישרה בקריאה ראשונה את החוק שיחליף את תמ"א 38, המכונה "חלופת שקד". במאי 2022 שרת הפנים הורידה את החוק מסדר היום של המליאה לאחר שלא הצליחה לגייס רוב שיעביר אותו בקריאה שניה ושלישית. באפריל 2022 המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה להאריך את תוקף תמ"א 38 בשנה – עד אוקטובר 2023 וזאת לצורך השלמת החקיקה "חלופת שקד".

בדומה לתמ"א 38, חלופת שקד מאפשרת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי התמריצים הבאים:

  • הגדלה של שטח הבנייה במגרש שבו הבניין ייהרס וייבנה מחדש בשיעור של עד 400%. בתוכניות שבהן הבניין לא ייהרס, אלא יעבור שיפוץ וחיזוק, ודירות חדשות ייבנו על הגג, תוספת הבנייה תהיה בשיעור של 200%.
  • שרת הפנים תוכל לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.
  • לדרישת השלטון המקומי, בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.
  • אישור תכנית בניה מקומית ייחשב גם כהיתר בניה בהתאם לתקנות של משרד הפנים המסדירות את ההליך הזה, ולא כשני הליכים נפרדים, כפי שהיה נהוג לפני.

סיכום

תכנית תמ"א 38 חוללה מהפכה גדולה בשוק הבנייה בארץ והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן. לאורך השנים, תמ"א 38 תרמה רבות למגמות קיימות של עידוד ההתחדשות העירונית, חיזוק המבנים, שיפור איכות החיים והעלאה משמעותית בערך הדירות. היום אנו ניצבים בפני עתיד לא ברור, מצד אחד דינה של התמ"א להתפוגג ומהצד השני טרם אושרה חלופה הולמת.

משרדנו מתמחה בתכנון ובהליכי רישוי לתוספות בניה למבנים קיימים ולהריסה ובניה מתוקף תמ"א 38.
פנו אלינו עוד היום כי סיומה של תמ"א קרב וחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם.

למידע נוסף השאירו פרטים

פרוייקטים

גולומב 1, תל אביב

הרצל 43, תל אביב