תוכנית "עיבוי בינוי" היא תוכנית מטעם פרויקט "התחדשות עירונית" אשר מתבססת על תשתיות קיימות במבנה ללא הריסתו. התוכנית מוכרזת על ידי משרד הבינוי ומאפשרת לבנות תוספת על הבניינים הקיימים שלא במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. הליך הבנייה כולל את חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, שיפוץ חזיתי, הוספת ממ"דים, מרפסות, תוספת מעליות והחלפת התשתיות החיצוניות. מטרתה להפוך את שימוש הקרקע הקיים ליעיל ומנוצל יותר תוך שיפור פני העיר.
מהי תוכנית עיבוי בינוי?
מחודש יוני 2001 הוועדה הבין משרדית החלה את מסלול עיבוי בינוי, תוכנית זו חלה על מבני מגורים בלבד. תוכנית זו כוללת הגדלת המבנים לרוחב (הגדלת הדירות הקיימות) ולגובה (הוספת דירות חדשות) כאשר התוכניות החדשות מתבצעות על התשתיות הקיימות. מימוש פעילות העיבוי תתבצע ע"י בעלי הנכסים או היזמים והקבלנים הפועלים מטעם בעלי הנכסים. כמו כן, בתוכנית זו קיים מימון ציבורי לקידום התכנון.
מהי מטרתה של תכנית עיבוי בינוי?
מטרת המסלול היא קודם כל להגדיל את ניצול הקרקע באמצעות תוספות בניה בשטחים בנויים מבלי להרוס את המבנים הקיימים, חידוש המבנה הכולל הוספת ממ"דים, חיזוק המבנה לרעידות אדמה, שיפוץ החזית, תוספת מעליות וכו'.
דוגמאות לעיבוי בינוי
פרויקט "עיבוי בינוי" במתחם מח"ל בקריית חיים, מתחם הכולל 22 מבני רכבת ישנים ששטחן המוצע 60 מ"ר, ייעוד התוכנית יגדיל את מספר הדירות כפליים מ400 ל800 באמצעות תוספת קומות על גגות הבניינים.
פרויקט "עיבוי בינוי" ברחוב חביבה רייך בחיפה, ייעוד הפרויקט להוסיף 24 דירות בארבע קומות ותוספת חדר לכל אחת מהדירות הקיימות, בנוסף הותקנו מעליות, נבנו מרפסות ומחסנים.
מה ההבדל בין פינוי בינוי ועיבוי בינוי?
מצד אחד, בתוכניות עיבוי בינוי תהליך ההיתר הוא מהיר יותר מאשר התהליך המקביל של פינוי בינוי, בדרך כלל נדרש פרק זמן של שנה בממוצע להוצאת היתר. העלות הכספית של היזם היא נמוכה יותר כיוון שלא צריך לבנות מחדש את הבניין אלא רק להוסיף תוספות לדירות הישנות.
מצד שני, לתוכנית זו קיימים גם חסרונות, תוכנית זו לרוב לא מטפלת בתשתיות הישנות וכך גם לא מתאימה את עצמה לצרכים החדשים הנדרשים כיום. לדוגמא חניונים- מחסור בחניונים עלול לפגוע באורח החיים של דיירי הבניין המחודש ושל הבניינים שבסביבתו וגם להוריד את ערך הדירות באופן משמעותי.
מחירי המכירה באזורים שבהם הן מתקיימות נמוכים בדרך כלל. כמו כן גם השיפור במצב הדירות של הדיירים הוותיקים הוא מינימלי ומתמצה בתוספות הבנייה במקום בדירה חדשה שמקבלים הדיירים במתווה של פינוי-בינוי.
לעומת זאת, פינוי בינוי הוא תהליך שלוקח 5-10 שנים. בתהליך זה הורסים את בנייני רכבת ישנים ששטחתם לא מנוצל כמו שצריך, שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה, רובם בעלי שלוש עד ארבע קומות ותשתיתם ישנה ומסוכנת למגורים.
על השטחים הנותרים מבצעים הריסה ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות חדשות יותר. בניין זה יהיה כאמור גדול יותר ומרווח יותר והוא יכיל את כל האלמנטים הנדרשים על מנת לשמור על בטיחות הדיירים.
שימו לב, הרבה נוטים להתבלבל בין פינוי בינוי לתמ"א 38, ההבדל ביניהם הוא שפינוי בינוי מיועד למתחם גדול ושלם ולעיתים לשכונה שלמה לעומת מסלול פינוי בינוי שמיועד למבנה אחד ספציפי. הרשויות המקומיות עשויות להעדיף את מסלול פינוי בינוי כיוון שמסלול זה משדרג ומרחיב בהכרח את התשתיות והמרחבים הציבוריים במתחם.
סיכום
תוכנית "עיבוי בינוי" חלה על מבני מגורים בלבד, המסלול מאפשר הוספה של דירות חדשות למבנה הנשענות על התשתיות הקיימות ומספקת מענה יחסית מהיר להרחבת הבניין הקיים.
משרדנו מתמחה בתכנון ובהליכי רישוי לתוספות בניה למבנים קיימים מתוקף תוכנית עיבוי ובינוי,
פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ אישי והכוונה.
התמונה להמחשה בלבד
