פינוי בינוי תל אביב

בעידן המודרני של תחבורה ופיתוח ערים, ההתמודדות עם פינוי בינוי הפכה לאתגר מרכזי בערים הגדולות ברחבי העולם. תל אביב, העיר הגדולה ביותר והמכרז הכלכלי של מדינת ישראל אינה יוצאת מנושא זה. עם צמיחת העיר והתפשטותה התגבר עומס התנועה והצורך בפיתוח תשתיות חדשות ומודרניות. לעומת זאת במקביל עומד הצורך בשיפור איכות הסביבה העירונית והמתחם הציבורי.

פינוי בינוי הוא תהליך חשוב בתכנון ופיתוח ערים שיכול להביא לשיפורים וליצירת ערים יעילות מתוחזקות וחזקות. תהליך זה הינו משתלב בתהליך התכנון העירוני והבניה של העיר כאשר הרשות המקומית מגיעה למסקנה שיש צורך לשנות את שימוש האדמה בתא באזורים מסוימים. תוכנית זו משפרת ומייעלת את שימוש האדמה כאשר בעלי נכסים "משתמשים" באדמה באופן לא אופטימלי ומנוצל. פינוי בינוי יכול להתייחס לבניין בודד, מתחם גדול או לשכונה שלמה.

במהלך התהליך של פינוי בינוי הרשויות יכולות לפנות לבעלי הנכסים המעורבים בהצעה לפינוי ולהציע פיצויים או תמריצים בגין הריסת המבנה הקיים, במקרים בהם הבעלים לא מסכימים להתפנות זה יכול להגיע לפתיחת הליך משפטי במסגרתו יוגש צו משפטי או צו הוראה על מנת לבצע את הפינוי.

מדיניות פינוי בינוי תל אביב

מדיניות פינוי בעיר תל אביב מהווה כלי חשוב לפיתוח ושיפור העיר. התהליך מתחיל בשלבי התכנון וההכנה וממשיך עד לביצוע הפינוי והקמת פרויקט חדש.

איך זה עובד מבחינת העירייה :

1. ניתוח ותכנון : עיריית תל אביב עורכת הערכה של נכסים הקיימים בתל אביב או השכונה שמתוכננים לפינוי, נבחן מצבם הפיזי של הבניינים, את ערכם הכלכלי ואת השפעתם על הסביבה האורבנית. מתבצע ניתוח תכנון של הצרכים העירוניים והשימושים האפשריים לאדמה באותו אזור. נערכים דיונים עם מומחים לקביעת יעדים ומטרות הפינוי. התוכנית הינה תוכנית כללית לטובת התחדשות עירונית. תוכנית זו נקראת תוכנית מתאר תא/5000 וגם תוכנית הרובעים של תל אביב אשר נועדה להגדיר את זכויות הבניה ברובעים השונים בעיר, בנוסף למיצוי פוטנציאל תוספת הדירות ברחבי העיר.
2. תכנון פינוי ובניה : על בסיס הניתוחים והמטרות נערכת תוכנית פינוי ובניה חדשה שכוללת תכנון רגולוציה, נערכת תוכנית מפורטת לפינוי בניינים הקיימים ולביצוע הבניה החדשה התוכנית כוללת מפרטים טכניים , תוכניות בניה, ייעדים, תנאים והוראות לביצוע הפינוי והבניה. התוכנית מקושרת לתוכנית העירייה ותואמת את התוכניות הגלובליות והאזרחיות המקובלות.

• הצגת תוכנית לציבור: בשלב זה התוכנית המתוכננת לפינוי ובניה מוצעת לציבור ולגורמים מעורבים נוספים. במהלך תהליך העירייה מתמודדת עם ההערות והביקורת של הציבור וארגונים מעורבים הן מנסות לפתור סכסוכים ולהבטיח את התאמת התוכניות לצורכי הציבור.
• קבלת החלטת ציבורית : לאחר שסיימו את התהליך הציבורי, העירייה מקבלת החלטה ציבורית בנושא התוכנית. ההחלטה עשויה לכלול אישור התוכניות כפי שהוגשו, אישור עם שינויים ו/או דרישות נוספות או דחיית התהליך ופניה לבחינת עורך דין.

מס' שלבים בתהליך פינוי בינוי בעיר תל אביב :

1. איתור הפרויקט : הכרזת הוועדה על אזור מסוים כמתאים לפינוי בינוי או איתור אזור מסוים המתאים לצורך יישום הפרויקט והגשת הצעה לוועדה. כשמתקבל אישור הועדה מול הממשלה – אנו אחראים להגשת התוכניות ולקידום הועדות.
2. הסכמת בעלי הנכס של האזור המיועד לפינוי : לאחר הסכמת הוועדה ולאחר ביצוע בדיקות ההיתכנות במטרה לוודא שאכן ניתן לבצע את הפרויקט נפנה לבעלי הנכס במטרה לקבל את הסכמתם להשתתפות בפרויקט.
3. ייצוג משפטי והתארגנות הדיירים : מינוי נציגות הדיירים ועורך דין המייצג את הדיירים.
4. הסכם פינוי בינוי : משא ומתן מול עורך דין וניסוח הסכם פינוי בינוי. ניתנים ביטחונות לדיירים לכל תקופת הפרוייקט.
5. ועדות : תכנון התב"ע (תוכנית בניין עיר), הגשת התוכנית לוועדה המקומית בעירייה. לאחר מעבר הועדה המקומית, מוגשת תוכנית התב"ע לאישור הועדה המחוזית.
6. הוצאת היתר בניה : לאחר אישור הועדות נתכנן את הפרויקט לפרטים ולאחר מכן נפעל להוצאת היתר בניה.
7. בניה ומעבר דיירים לדיור זמני : לאחר קבלת היתר בניה תחל הריסת הבניין הישן ובניית הבניין החדש. הדיירים יעברו לדיור חלופי עד תום תקופת הבניה.
8. סיום הבניה : קבלת הדירה החדשה.

היקף פעילות פינוי בינוי בתל אביב

היקף פעילות בינוי בעיר תל אביב משתנה בהתאם למדיניות ולתוכניות העיר.

• פינוי בינוי של מבני מגורים ישנים לטובת חדשים : בתל אביב קיימים הרבה פינוי של מבנים ישנים לטובת מבנים חדשים ומודרנים זה יכול לכלול הריסה של בניינים משנות ה30 וה40 , פינוי של מבנים מתקופות יותר מאוחרות, הריסה של רחובות שלמים לטובת מבני מגורים חדשים בעל מספר קומות גבוה יותר עם כמות גדולה של יח"ד ולתת מענה לביקוש האיכלוס הגבוה.
• פינוי בניין עסקי והקמת מתחם מסחרי / משרדי : תל אביב היא עיר מרכזית ומאוד מתפתחת מבחינה עסקית עם הרבה בניינים מסחריים ישנים. פינוי בניין עסקי יכול להתבצע על מנת להקים מתחם מסחרי / משרדי חדש גדול יותר ומשופר על מנת לאכלס יותר מקצועות במקום אחד.
• שידרוג תשתיות עירוניות : תהליכי פינוי בעיר בתל אביב עשויים לכלול גם שדרוג תשתיות עירוניות. זה עשוי לכלול פינוי חניונים ישנים ובניית חניונים תת קרקעים, שדרוג רחובות תחנות רכבת ותחנות אוטובוס הסמוכות לאזור וכו' , בניית פארקים ומרכזי תרבות חדשים.

פרויקטים בולטים במסגרת תהליך פינוי בינוי בתל אביב:

פרויקטים שבביצוע :

פרזון 19-21 יד אליהו תל אביב  – מתחם של 4 בניינים אשר נכנסו להליך פינוי בינוי במטרה לעודד תהליך התחדשות עירונית במתחם, בסביבת המגורים והמרחב הציבורי, זאת באמצעות שיפור איכות המגורים לאוכלוסייה הקיימת ומימוש פוטנציאל לתוספת אוכלוסייה.

פרוויקטים בשלב תכנון תב"ע לטובת פינוי בינוי :

צביה לוביטקין 8-28

יפת 185-197

פרוויקט מתחם נחל שורק  – הגיחון 1-15, 2-10, נחל שורק 2-18, נחל עוז 2-14, נחל הבשור 27

פרוייקטים לאחר אישור תב"ע ועברו לשלב הוצאת היתר בניה :

מעפילי אגוז 60-64 תל אביב –  התחדשות עירונית במתווה המשלב פינוי בינוי של במבנה אחד. הריסת מבנה טורי בן 24 יח"ד והקמת מגדל בן 22 קומות ( קרקע + 20 קומות +קומת גג )

עיו גב 4-10 יד אליהו תל אביב –  התחדשות עירונית במזרח העיר במתווה פינוי בינוי הכוללת הריסת 4 מבני שיכון קיימים בעלי 3 קומות ו54 יח"ד והקמת 4 מבנים חדשים בן 20 קומות +קומת גג  עד 144 יח"ד תוך מתן פתרונות מיגון, נגישות וחניה

סיכום :

לסיכום, תל אביב מאופיינת בפעילות רבה של קידום פרויקטים במסגרת הליך פינוי בינוי, הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, היתרים וביצוע. הפעילות מתבצעת והאישורים מתקבלים על פי קווים מנחים שהוגדרו על ידי עיריית תל אביב.