רכישה של מגרש עם היתר בניה נחשבת אטרקטיבית במיוחד, ובצדק. על אף שיש לה יתרונות רבים, חשוב להכיר גם את החסרונות, ההפתעות שעלולות לצוץ והצעדים שיש לבצע גם אחרי קבלת היתר – בליווי אדריכלי מקצועי ואסטרטגי. במדריך הבא תמצאו את כל המידע החשוב, שכדאי שתדעו לפני קניית המגרש.
היתרונות של רכישת מגרש לבניה מיידית
- וודאות מלאה: היתרון הגדול ביותר, טמון ברמה גבוהה של וודאות תכנונית וכלכלית, המאפשרת לצמצם ספקולציות. זאת מכיוון שפרטים כמו זכויות בניה, מגבלות הגובה, קווי הבניין ותכנון המבנה, כבר מופיעים בשרטוטי ההיתר שאושרו על ידי הוועדה המקומית.
- חיסכון משמעותי בזמן: הליך הרישוי בישראל הוא מורכב ובלתי צפוי, ועלול להימשך שנים רבות. כאשר הוא נמשך זמן רב, הדבר עלול להשפיע לרעה על כלכליות הפרויקט. לכן, רכישה של מגרש עם היתר בניה חוסכת זמן יקר ומצמצמת סיכונים.
- תזרים ומימון מוגדרים: כשרוכשים מגרש עם היתר, ניתן להתחיל בבניה באופן מיידי. עובדה זו מאפשרת ליזמים ולרוכשים לתכנן באופן מדויק יותר את לוחות הזמנים, המימון והתזרים.
החסרונות של רכישת מגרש עם היתר
למרות שיש לרכישת מגרש לבניה מיידית יתרונות רבים, חשוב לקחת בחשבון גם את החסרונות. אמנם ההיתר מביא עמו וודאות תכנונית, אך הוא מחייב גם מוכנות פיננסית משמעותית. כאשר הבנייה מתחילה מייד, הדבר כרוך בהוצאות גבוהות ובצורך להשיג מימון בנקאי באופן מיידי. לכן, קונה שנכנס לעסקה כזו חייב להיות ערוך כלכלית ולתכנן מראש את מכלול העלויות והתזרים הנדרש.
בנוסף, ברוב המקרים, מגרש עם היתר בניה עומד למכירה במחיר גבוה יותר, שמגלם את העבודה וההוצאות שכבר הושקעו עד לקבלת ההיתר. מנקודת מבט פיננסית, מדובר על חיסרון המייקר את העסקה הראשונית. עם זאת, לרוב מדובר בהוצאה משתלמת ביחס לסיכון הכרוך בהמתנה להיתר במשך שנים.
האם מגרש עם היתר בניה מבטיח בניה מיידית ללא הפתעות?
התשובה היא חד משמעית: לא. אם מצאתם מגרש למכירה עם היתר בניה, חשוב לדעת שהפרויקט עדיין דורש ליווי מקצועי ובדיקות מקיפות. ייתכנו מורכבויות שונות, דרישות נוספות של הרשות, או סיכונים שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית. זאת אחת הסיבות שבגללה חשוב לקבל ליווי מקיף של אדריכל, המתמחה בעסקאות נדל"ן ובהליכי רישוי. הנה כמה מהנקודות שחשוב לקחת בחשבון:
- תוספת עלויות: עלויות הפרויקט יכולות להשתנות גם לאחר אישור ההיתר. לדוגמא, ייתכן תשלום של היטלי פיתוח סופיים או צורך בשינויים תכנוניים משמעותיים מסיבות שונות.
- אישור עלייה לקרקע: גם כשכבר קיים היתר בניה, עדיין נדרש אישור עלייה לקרקע. מדובר בהליך שדורש עמידה בדרישות הרשות המקומית, כמו חתימת התחייבויות או תשלום היטלים סופיים. במקרים מסוימים, ייתכנו גם דרישות תשתית ספציפיות.
- אתגרי ביצוע בשטח: למעשה, ההיתר הוא אישור תיאורטי. לכן, חשוב לבדוק ברשות ובשטח האם ישנם אילוצים פיזיים או דרישות נוספות, שעשויים להשפיע על העלות ועל משך הבניה. לדוגמה, קווי ביוב חבויים, דרישות שימור מפתיעות, או קשיים בנגישות לאתר.
הבדיקות המקצועיות שאנחנו מבצעים לפני רכישת מגרש עם היתר בניה
כדי שתוכלו להיות בטוחים שהיתר הבנייה הוא נכס ולא נטל, יש לבצע בדיקות יסודיות. בדיקות אלה יספקו לכם את הוודאות הנדרשת, ויסייעו לזהות סיכונים בלתי צפויים. ב"מוזס אדריכלות ותכנון ערים" אנו מתמחים בליווי מקיף עסקאות עם היתר קיים – עוד טרם לרכישה – ומבצעים בדיקות קפדניות:
- בדיקת היתר קיים מול ביצוע: אנו בודקים את ההיתר הקיים לעומק – האם התכנון ניתן לביצוע בפועל? האם ישנם פרטים בשרטוטים שעלולים להיות בעייתיים או יקרים במיוחד? במקרים כאלה, לעיתים יש צורך לערוך שינויים בהיתר, מה שמוביל לעלויות נוספות ודורש תוספת זמן.
- ניתוח כלכלי מעמיק: גם כאשר זכויות הבנייה גלויות, חשוב לבדוק עלויות בנייה, עלויות מכירה, מיסוי ואת כל יתר ההיבטים הכלולים ב'דוח אפס' סטנדרטי. אנו ב"מוזס אדריכלות" נפיק עבורכם דוח מעודכן, הבוחן את כדאיות הפרויקט בהתחשב בכלל ההוצאות וההיטלים הצפויים ובתנאי השוק העדכניים.
- תיאום מול הרשויות: על מנת למנוע הפתעות נוספות, אנו בודקים את הדרישות הסופיות של הרשות המקומית, לקראת קבלת אישור עלייה לקרקע. עבודתנו כוללת בדיקה של כל הנתונים מול הרפרנטים הרלוונטיים, כדי שלא יצוצו דרישות תשתית נוספות או יחולו עיכובים בירוקרטיים בלתי צפויים.
שאלות נפוצות על רכישה של מגרש עם היתר בניה
מהו היתרון המרכזי ברכישת מגרש עם היתר בנייה?
היתרון העיקרי הוא ודאות תכנונית מלאה, וחיסכון משמעותי בזמן המתנה להליך הרישוי.
האם מגרש עם היתר בניה מחייב אותי לבנות בדיוק לפי התכנון הקיים?
לא. ניתן להגיש בקשה ל"היתר שינויים", אך הדבר עשוי לגרום לעיכובים ולעלויות נוספות.
האם 'דוח אפס' עדיין רלוונטי ברכישת מגרש עם היתר?
בהחלט. 'דוח אפס' חיוני להערכה מחודשת של עלויות הבנייה והמיסוי, ביחס לרווחיות הפרויקט.
מהו "אישור עלייה לקרקע" ומדוע הוא נדרש לאחר ההיתר?
זהו אישור סופי של הרשות המקומית, המאפשר להתחיל בבניה. הוא ניתן רק לאחר עמידה בכל דרישות ההיתר, ותשלום של היטלים סופיים.
לסיכום, רכישת מגרש עם היתר בניה היא יתרון משמעותי, אך אינה פוטרת אתכם מבדיקות מעמיקות. לכן, חשוב להיעזר במומחים לליווי עסקאות עם היתר קיים, שיבצעו עבורכם את כל הבדיקות הקריטיות טרם הרכישה – החל מהיתכנות הביצוע של ההיתר בפועל, דרך הפקת 'דוח אפס' מדויק, ועד תיאום מלא מול הרשויות. כך תוודאו שההיתר הוא נכס אמיתי, ותספקו לעצמכם שקט נפשי וודאות כלכלית מקסימלית.
מוזס אדריכלות ותכנון ערים – ליווי מקצועי ברכישת מגרש עם היתר בניה
אם מצאתם מגרש למכירה שמאפשר יציאה מיידית לבנייה, סביר להניח שמדובר על הזדמנות מצוינת. עם זאת, חשוב שתדעו שגם רכישה כזו דורשת בדיקה קפדנית של כל מרכיבי העסקה. אנחנו ב"מוזס אדריכלות" מאמינים שהתפקיד שלנו אינו רק עניין של תכנון, אלא גם של ניהול סיכונים אסטרטגי לפני ביצוע העסקה.
מכיוון שאנחנו רואים את עצמנו כשותפים מלאים שלכם לאורך כל הדרך, הליווי שלנו מתחיל בבדיקה קפדנית של כל היבטי הפרויקט. כך אנחנו מאפשרים לכם להיכנס לעסקה בראש שקט, תוך ידיעה שאתם ערוכים לכל אתגר.
אם אתם שוקלים לרכוש מגרש לבניה מיידית ורוצים לקבל תמונה מלאה על הפרויקט – צרו עמנו קשר בטלפון 073-3750505 לתיאום פגישת ייעוץ ללא עלות. כי מי שבודק כל פרט בהתחלה – מרוויח בהמשך.
