בעולם הנדל"ן הישראלי, עסקאות המתבצעות בעזרת תיווך מגרשים או תיווך תמ"א בהתחדשות עירונית, נתפסות כהזדמנויות עסקיות משמעותיות. עם זאת, הן גם מהוות קרקע פורייה לטעויות שיכולות לעלות ביוקר. המידע הבא יעזור לכם לזהות עסקאות עם פוטנציאל אמיתי ולהימנע מסיכונים מיותרים – בזכות ליווי אדריכלי מקצועי ומקיף ממש מתחילת הדרך.
האם ליווי של אדריכל נחוץ כבר בשלב של תיווך מגרשים?
טעות נפוצה היא לחשוב, שהשלב שבו בוחנים מגרש מתאים לעסקה הוא שלב טכני בלבד. מגרשים רבים נראים מצוין על הנייר, אך יש הבדל בין זכויות תיאורטיות לבין זכויות בנות מימוש. לעיתים מתגלה כי בפועל קיימות על המגרש מגבלות כמו קווי בניין מצמצמים, מגבלות גובה, נגישות בעייתית או היעדר תשתיות מתאימות. ללא ניתוח מקצועי מוקדם, קשה להבין אם מדובר בעסקה כדאית או במלכודת יקרה. לכן, בדיקה מקדימה שלנו, יכולה לעשות את ההבדל בין יזמות מוצלחת לכישלון כלכלי.
מסיבה זו, יש חשיבות רבה למעורבות של מומחה תכנוני, כבר מתחילת התהליך. אנחנו ב"מוזס אדריכלות ותכנון ערים" יודעים איך לזהות את הפוטנציאל האמיתי של המגרש או הפרויקט, באמצעות בדיקה מקדימה קפדנית ומקיפה. אנחנו יודעים בדיוק איך לקרוא את המפה המלאה – תרתי משמע – וכך לצמצם את הסיכונים ולהעלות את סיכויי ההצלחה של העסקה שלכם.
הערכת כדאיות ותפקיד האדריכל בזיהוי פוטנציאל העסקה
הערכת כדאיות היא לא רק עניין של תחושת בטן או אינטואיציה – וכאן בדיוק נכנס לתמונה התפקיד הקריטי של האדריכל. בדיקת היתכנות ראשונית המבוצעת על ידינו, כוללת סט רחב של מרכיבים, שבלעדיהם אין בסיס להחלטה מושכלת:
1. ניתוח תכנוני מעמיק
- קריאה של תכניות המתאר העירוניות והארציות החלות על המגרש, יחד עם ניתוח ההיתרים האפשריים
- הצלבת המידע עם מדיניות עדכנית של הוועדה המקומית
- בדיקת אילוצים פיזיים, משפטיים ותכנוניים – כולל חניות, קווי ביוב, תחום שימור ועוד
2. זיהוי הזדמנויות והגדלת זכויות
- זיהוי אפשרויות לשינוי ייעוד, ניצול הקלות או אישור חריגים, על מנת להגדיל את הזכויות
- תרגום הנתונים לדוח ראשוני של זכויות פוטנציאליות
- ביצוע תכנון ראשוני, כדי להמחיש ליזם את אפשרויות הבנייה והעיצוב
3. הערכה כלכלית ומניעת טעויות
- מניעת תחזיות שעלולות להוביל לתחשיבים לא ריאליים, תוך הצלבת נתוני שוק עדכניים
- לקיחה בחשבון של מכלול ההוצאות, כולל היטלים, פיתוח, שימור או פינוי
- הערכת עלויות כלליות ביחס להכנסות צפויות
4. תיווך מול רשויות וניהול תהליכים
- שיח מקצועי מול הרשויות, במטרה להאיץ תהליכים ולהסיר חסמים בלתי צפויים
- תיווך בין היזם לרשויות, על מנת למנוע עיכובים מיותרים
ליווי אדריכלי: מניתוח מעמיק לתכנון אסטרטגי
מעבר לניתוח של הנתונים היבשים, אנחנו ב"מוזס אדריכלות" מפעילים שיקול דעת תכנוני וכלכלי: האם יש סיכוי לשינוי ייעוד? האם קיימות תכניות מקודמות שעשויות להשפיע על השטח? מה טווח הזמנים הריאלי להוצאת היתר? אלו דוגמאות לשאלות שאנחנו ב"מוזס אדריכלות" יודעים לשאול ולבדוק לפרטי פרטים, כדי לאסוף עבורכם את כל המידע הרלוונטי. אנו רואים את עצמנו כשותפים פעילים בתהליך קבלת ההחלטות ובניית האסטרטגיה, על מנת לסייע לכם לתרגם רעיון תכנוני למודל עסקי בר־ביצוע.
בשלב הבא, אנחנו מעמיקים ומספקים את הנתונים התכנוניים המלאים ב'דוח אפס' מלא – כולל תרחישים כלכליים, בדיקת שוק, תחזיות מכירה, מיסוי ותזרים. עסקאות רבות מדלגות על השלב החשוב הזה, וזו אחת הסיבות המרכזיות לפרויקטים שנתקעים או מסתיימים בהפסד – דבר שנוכל למנוע עבורכם מראש.
שאלות נפוצות בנושא ליווי אדריכלי בתהליך תיווך
איך מזהים פוטנציאל אמיתי במגרש שמוצע למכירה?
באמצעות ניתוח תכנוני מקצועי, הערכה כלכלית מדויקת, וסקירה של מגבלות השטח בפועל.
האם אפשר להסתפק בבדיקה עצמית לפני פנייה לאדריכל?
לא מומלץ. רק אדריכל מקצועי יוכל לאתר את כלל הנתונים הסמויים, ולכן חשוב לערב אותו מהרגע הראשון.
האם דוח אפס מחליף בדיקת היתכנות ראשונית?
לא. דוח אפס הוא שלב מתקדם יותר, שמבוסס על הנתונים מהבדיקה הראשונית.
מה הסיכון ברכישת מגרש בלי בדיקה תכנונית?
הדבר עלול להוביל להשקעה בפרויקט לא רווחי או בלתי ניתן למימוש בפועל.
האם המתווך אחראי לבדוק את נתוני המגרש?
על המתווך חלה חובת גילוי של פרטים מהותיים הידועים לו על הנכס. עם זאת, האחריות לביצוע בדיקה תכנונית מעמיקה ומקיפה היא על היזם, באמצעות אדריכל מוסמך.
בשורה התחתונה, תיווך תמ"א או מגרשים עם ליווי אדריכלי מנוסה, הוא חלק חיוני בכל השקעה נדל"נית. ליווי כזה מעניק לכם הסתכלות אסטרטגית, ראייה תכנונית וכלים מקצועיים, שמצמצמים את הסיכונים ומעלים את סיכויי ההצלחה. ככל שתקדימו לערב אדריכל מומחה בתהליך, כך יהיה לכם קל יותר להימנע מטעויות יקרות, לזהות את הפוטנציאל האמיתי של העסקה, ולבנות תוכנית פעולה. כי מי שבודק כל פרט בהתחלה – מרוויח בהמשך.
מוזס אדריכלות ותכנון ערים – ליווי אדריכלי מקצועי של תיווך תמ"א ומגרשים
אנחנו ב"מוזס אדריכלות ותכנון ערים" מאמינים, שכל פרויקט טוב מתחיל בבדיקה מעמיקה מדויקת – ולא בהנחות והבטחות. לכן, אנחנו מתמחים בליווי יזמים כבר משלב הרעיון הראשוני, מזהים עסקאות עם פוטנציאל אמיתי ואף פעם לא מסתפקים בתיאוריה.
עם ניסיון עשיר בהתחדשות עירונית, תכנון תב"עות, ניתוח כלכלי והובלת תהליכי רישוי, אנחנו יודעים איך להוביל וללוות אתכם בבטחה גם בפרויקטים המורכבים ביותר. כל מגרש ופרויקט עוברים אצלנו בדיקה קפדנית, תכנון יצירתי וסקירה כלכלית מלאה.
אם אתם מחפשים הזדמנות נדל"נית עם ליווי מקצועי מקיף, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר במספר 073-3750505, לתאם פגישת ייעוץ ללא עלות, ולצאת לדרך.
