הגשת בקשה להיתר בניה- כל מה שאתם צריכים לדעת

סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ותקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר) תשכ"ז-1967 קובעים מהם המקרים שבהם יש להגיש בקשה להיתר.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קובע כי לצורך קבלת היתר בניה קיימים שני שלבים מרכזיים אותם יש להשלים: שלב המידע ושלב ההיתר. לאחר השלמת שלב המידע וקבלת תיק מידע מרשות הרישוי, ניתן להגיש את הבקשה להיתר בניה בהתאם להנחיות ולתנאים המפורטים בתיק מידע שהתקבל. בקשה להיתר תכלול תכנית הגשה (גרמושקה), מפת מדידה, אישורים והצהרות מאנשי מקצוע, אישורי בעלות ומסמכים נוספים בהתאם לדרישות רשות הרישוי.

משך הזמן ומורכבות של שלב הגשת הבקשה להיתר בניה תלוי, בין היתר, במסלול הרישוי. קיימים שלושה מסלולי רישוי להגשת הבקשה להיתר בניה, כאשר המסלול המתאים יקבע לפי סוג העבודה המבוקשת והשפעתה המרחבית וההנדסית.

אז איך מגישים את הבקשה להיתר ומה נדרש לצורך ההגשה? אלו מסלולי רישוי קיימים וכיצד נקבעים? כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה ולכמה זמן היתר בניה תקף? להלן כל מה שאתם צריכים לדעת על הגשת הבקשה להיתר בניה.

איך מגישים את הבקשה להיתר?

כמו בבקשה למידע גם בקשה להיתר בניה מוגשת ע"י עורך הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה באמצעות מערכת "רישוי זמין"– מערכת ממשלתית, מקוונת להגשת מסמכים וניהול תהליכי רישוי. עורך הבקשה הוא מי שמוסמך בהתאם לתקנות המהנדסים והאדריכלים להגיש לרשות המוסמכת בקשה להיתר.

בנוסף לעורך הבקשה הראשי ימונה מתכנן שלד בניין (למעט מקרים בהם מהנדס הועדה פטר את המבקש מהצורך למנות מתכנן שלד) אשר יהיה אחראי על הפן הקונסטרוקטיבי של הבקשה.

חשוב להדגיש כי לפני שמזינים את הבקשה במערכת רישוי זמין קיים הליך מקדמי הכולל פתיחת תיק לבקשה להיתר. הליך מקדמי זה משתנה מרשות לרשות בהתאם למדיניות של אותה הרשות ועלול להתארך זמן רב במידה ולא מכירים את דרישות הרשות האחראית על האזור.

אילו מסמכים נדרשים לצורך ההגשה?

לפי תקנות הרישוי, עבור הגשת הבקשה להיתר בניה יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. תכנית הגשה (גרמושקה) ערוכה ע"י עורך הבקשה וכוללת תכניות וטפסים לפי תקנות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965.

• טפסים:
• תיאור הנכס (כתובת, מספרי גוש וחלקה, תכנית קובעת, מס' תיק בניין, מס' בקשה, פרטי המבקש, פרטי בעל הזכות בנכס, פרטי עורך הבקשה ומתכנן שלד הבניין), מיפרט (תיאור הבקשה, פרוט השימושים המבוקשים, סוג העבודה ופרוט שטחים – שטח החלקה ושטח הבניה המבוקש).
• חומרי הבניין (סוג הבניה, חומרי גמר, קירות, תקרות, גג וגדרות).
• פרטי הבניין עבור הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
• פרוט השטחים המבוקשים לבניה בכל מפלס בנפרד ( עפ"י תכנית בניה), פרוט השטחים המותרים לבניה בכל המפלסים יחד (עפ"י אסמכתא כגון, חוק, תקנות, תכנית), פרוט ההקלות המבוקשות במידה ונתבקשו, חתימות – עורך הבקשה, המבקש, בעל הזכות בנכס ומתכנן שלד בניין.
• מינויים והצהרות- עורך בקשה, מתכנן השלד, אחראי לביצוע (בניין ושלד), אחראי לביקורת.
• תכניות:
• מפת מדידה טופוגרפית בתוקף אשר אושרה במסגרת תיק מידע, חתומה ע"י מודד מוסמך וערוכה לפי תקנות המדידות (מדידות ומיפוי), תשע"ו-2016.

במידה ובמסגרת בקשה לתיק מידע התקבל פטור ממדידה, יצורף תרשים של השטח הכולל העמדת המבנה וציון מיקום התוספת.

• תכנית העמדה – נעשית על רקע המפה המצבית בה מתוארת העמדת המבנה והשתלבותו בסביבה.
• תכנית פיתוח שטח – מתארת את המגרש בהיקף לבניין כולל פרוט חומרים, מפלסים, ניקוזים ושיפועים.
• תכניות- תכנית לכל קומה במבנה.
• 3 חתכים של המבנה.
• 4 חזיתות של המבנה.
• פריסת גדרות- פרוט גדרות בהיקף המגרש.
• תכנית ממ"ד- תכנית של ממ"ד הכוללת תכניות אדריכליות וקונסטרוקציה.

1. אישור בדבר הוכחת בעלות ואישור בעלי הזכויות בקרקע.
2. תשלום פיקדון)או אישור פטור(.
3. אישורים נדרשים מגורמים מאשרים חיצוניים ע"פ הנדרש לפי חוק, תכניות, לפי תיאום מוקדם ולפי כל דין הרלוונטי לבקשה.
4. מסמכים, אישורים, תצהירים ותרשימים נוספים בהתאם לדרישות שפורטו בתיק המידע.

אילו מסלולי רישוי קיימים וכיצד נקבעים?

במסגרת החוק מוינו סוגי עבודות הבניה המבוקשות ופוצלו לשלושה מסלולי רישוי מרכזיים. וכל זאת במטרה למקד את הדרישות והאישורים הנדרשים ולקבל טיפול והתייחסות המותאמים לסוג העבודה המבוקשת. בקשה להיתר תוגש ע"י עורך הבקשה לפי מסלול רישוי בהתאם למידע שניתן בתיק המידע, לרבות האישורים הנדרשים.

פרוט סוגי מסלולי רישוי מרכזיים:

1. מסלול רישוי מלא- בקשות שאינן כוללות הקלות או שימוש חורג ותואמות תב"ע. בקשות אלו מיועדות לוועדת רשות הרישוי.
2. מסלול הקלות ושימוש חורג- בקשות הכוללות הקלות מתוך סטייה ניכרת או שימושים חורגים. בקשות אלו מיועדות לוועדת המשנה לתכנון ובניה לאחר פרסום (כחלק מתנאי סף).
3. מסלול רישוי מקוצר- בניה בהיקף קטן בעלת השפעה מרחבית והנדסית נמוכה. בקשות אלו מיועדות לוועדת רשות הרישוי.

כמה זמן לוקח שלב הגשת הבקשה להיתר ומה תוקף היתר הבניה?

לוחות הזמנים המפורטים בחוק מתייחסים לזמני תגובה שרשות הרישוי ומכוני הבקרה מחוייבים לעמוד בהם. הזמנים הינם מקסימליים ומשתנים בהתאם לסוג העבודה ומסלול הרישוי כדלקמן:

1. מסלול רישוי מלא- ללא הקלות ופרסום

לפני קליטת הבקשה- 10 ימי עבודה:

בדיקת עמידה בתנאים מוקדמים- 10 ימי עבודה.

לאחר קליטת הבקשה- שלב ההיתר-  90 ימי עבודה:

• בקרה מרחבית והחלטת רשות הרישוי- 45 ימי עבודה.
• בקרת תכן- 30 ימי עבודה.
• סיכום הבקשה, תשלומים ואגרות- 10 ימי עבודה.
• הפקת היתר בניה- 5 ימי עבודה.

1. מסלול רישוי עם הקלות ופרסום

לפני קליטת הבקשה- 20 ימי עבודה:

• בדיקת תנאים מוקדמים לצורך פרסום- 10 ימי עבודה.
• בדיקת השלמת התנאים המוקדמים- 10 ימי עבודה.

לאחר קליטת הבקשה- שלב ההיתר-  165 ימי עבודה:

• בקרה מרחבית והחלטת רשות הרישוי- 90 ימי עבודה.
• בדיקת עמידה בתנאי החלטת הוועדה- 30 ימי עבודה.
• בקרת תכן- 30 ימי עבודה.
• סיכום הבקשה, תשלומים ואגרות- 10 ימי עבודה.
• הפקת היתר בניה- 5 ימי עבודה.

1. מסלול רישוי מקוצר

לפני קליטת הבקשה- 10 ימי עבודה:

בדיקת עמידה בתנאים מוקדמים- 10 ימי עבודה.

לאחר קליטת הבקשה- שלב ההיתר-  45 ימי עבודה:

• בקרה מרחבית והחלטת רשות הרישוי- 25 ימי עבודה.
• בקרת תכן ו/או סיכום הבקשה תשלומים ואגרות- 15 ימי עבודה.
• הפקת היתר בניה- 5 ימי עבודה.

תוקף ההיתר הוא לשלוש שנים מיום שניתן  )ובלבד שהחלו בבניה תוך שנה). רשות הרישוי רשאית,  מטעמים מיוחדים שיירשמו,  לקבוע להיתר תקופת תוקף ארוכה יותר , שלא תעלה על חמש שנים, אם ראתה כי היקפם ומורכבותם של הפיתוח או הבנייה שיבוצעו מכוחו מצדיקים זאת.

במידה ותמו שלוש השנים וטרם הסתיימו פעולות הבנייה, ניתן להגיש בקשה להאריך את תוקף ההיתר בשלוש שנים נוספות. במידה וגם לאחר שלוש שנים אלה לא הסתיימו פעולות הבניה, ניתן להאריך את תוקף ההיתר בשלוש שנים נוספות, ובסך הכל הארכה כוללת של שש שנים לכל היותר.

באיזה מקרה לא חייבים להגיש בקשה להיתר בניה?

במידה והעבודה המבוקשת פטורה מהיתר בניה לפי המפורט בתיקון 101- תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים פטורים מהיתר), תשע"ד-2014, חשוב להדגיש כי גם אם מדובר בעבודה פטורה מהיתר בניה, היא חייבת להיות בהתאם לדרישות הועדה המקומית והתכוניות המאושרות. בנוסף, לא נדרש תיק מידע.

סיכום

היתר בניה הינו רישיון לביצוע עבודה ספציפית המוגבל בזמן והמוענק ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה או רשות הרישוי, בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 ותקנותיו, בהתאם לתקנים ישראלים מחייבים ובהתאם לזכויות הבניה שנקבעו בתכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על האזור. החוק קובע את העבודות עבורן יש צורך בקבלת היתר בניה ומפרט את המסלולים השונים עד לקבלת היתר בניה בהתאם לסוג העבודה המבוקשת.

חשוב לציין כי בניה או שימוש ללא היתר, או בניגוד להיתר, הינה עברה פלילית.

הגשת בקשה להיתר בניה אינו תהליך פשוט ויכול להתעכב זמן רב,  לכן, תהליך זה מצריך אנשי מקצוע מהתחום אשר מכירים את ההתנהלות מול הרשות האחראית על האזור בו מבוקשת העבודה בהתאם להנחיות ומדיניות של אותה הרשות. ליווי מקצועי יוכל להבטיח התנהלות חלקה ומהירה של התהליך ללא עיכובים וללא הוצאות מיותרות.

אז פנו אלינו עוד היום ואנו נדאג שתקבלו את היתר הבניה בדרך המהירה ביותר והחסכונית ביותר.