הצמדת זכות השימוש בגג של בניין לדירה כלשהי, אינה גוררת הצמדה של זכויות הבנייה הניתנות לניצול על גבי אותו הגג. למעשה, זכויות הבנייה האלו שייכות לכל בעלי הדירות ונחשבות חלק מהקניין שלהם.
למרות האמור לעיל, במקרים מסויימים זכויות הבניה על הגג מוצמדות לדירות בקומה העליונה וזאת בהתאם למוגדר בתכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על האזור והמגדירה זכויות בניה על הגג בהתאם להצמדת זכות השימוש בגג לאותה הדירה. חשוב לציין כי כל בניה על הגג מחייבת היתר בניה עפ"י חוק.
אז כיצד ניתן לממש את זכויות הבניה על הגג המשותף ובמה זה כרוך? כיצד ניתן לחלק זכויות בניה בבית משותף?
והאם ניתן לבצע הצמדה של גג בית משותף לדירה ספציפית?
כיצד ניתן לממש את זכויות הבניה על הגג המשותף ובמה זה כרוך?
ככל שמדובר בבניין משותף זכויות הבניה שייכות לכלל בעלי הדירות ונחשבות כחלק מהקניין המשותף גם אם זכות השימוש בגג היא לדייר שגר בקומה העליונה בלבד.
אם ברצון בעלי הדירות להשתמש בזכויות הבניה לדירה ספציפית, על חשבון יתר בעלי הדירות, יש לקבל הסכמה של בעלי הדירות המהווה לפחות 75% (במידה ולא צויין אחרת בתב"ע) מכלל הדיירים לקידום המהלך וזאת במקרה ואין רישום מפורש, והודעה לשאר בעלי הדירות על זכותם להגיש התנגדות.
האם ניתן לבצע הצמדה של גג בית משותף לדירה ספציפית?
אם ברצון בעלי הדירות להצמיד את זכויות הבניה לדירה ספציפית, על חשבון יתר בעלי הדירות, יש לקבל הסכמה של כל הדיירים ולעגן באופן מפורש את הצמדת הזכויות במסגרת התקנון של הבית המשותף. על מנת שבעל זכויות הבנייה על הגג יוכל לבנות עליו, יש לציין ברישום מפורש בתקנון הבית כי אין צורך בהסכמת הדיירים לשם כך.
כיצד ניתן לחלק זכויות בניה בבית משותף?
חלוקת זכויות הבניה בבית משותף מבוצעת ע"י רישום החלוקה בתקנות הבית המשותף. במקרה בו אין רישום מפורש של החלוקה, כל בעלי הדירות זכאים להנות מזכויות הבניה באופן שווה.
ניתן לממש את זכויות הבניה ולהפוך אותן לזכויות קנייניות גם במקרה בו קיימת הסכמה חוזית של שארי בעלי הדירות.
מה זה תב"ע גגות המגדירה זכויות בניה על הגג?
ועדות מקומיות מסויימות קידמו תכניות המגדירות זכויות בניה על הגג כתוספת לזכויות בניה מאושרות בתב"עות ראשיות, לרוב, מדובר בתוספת חדר על הגג עבור דירה בקומה העליונה. אופן מימוש זכויות בניה אלו:
- במידה והגג מוצמד רישומית לדירה ומהווה חלק מהדירה שמתחת- אין צורך בקבלת הסכמה של בעלי הדירות.
- במידה והגג אינו מוצמד רישומית לדירה שמתחת – יש לקבל הסכמה של לפחות 75% (במידה ולא צויין אחרת בתב"ע) מכלל בעלי הדירות ופרסום להתנגדויות עבור שאר בעלי הדירות.
סיכום
תוספת בניה על הגג, כמו כל תוספת בניה מצריכה לקבל היתר בניה מאושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ומהנדס העיר. היתר בניה יינתן במקרה בו לא נוצלו כל זכויות הבניה בנכס שניתנו במסגרת תב"ע עדכנית המגדירה זכויות בניה על המגרש ו/או במסגרת תב"ע המגדירה תוספת זכויות בניה לתב"ע הראשית.
במידה ובמסגרת תב"ע החלה על המגרש לא מוגדר אחרת, הגשת היתר בניה לתוספת ו/או הרחבה על הגג מצריכה הוכחת בעלות על השטח בגג ו/או את חתימותיהם של לפחות 75% מבעלי הדירות בבניין והודעה לשאר בעלי הדירות על זכותם להגיש התנגדות.
משרד מוזס רישוי ותכנון מקדם מאות בקשות להיתר לבניה על גג משותף.
משרדנו נתקל בכל התרחישים האפשריים ומכיר היטב את ההתנהלות מול הרשות המקומית, המפקח/ת על הבתים המשותפים והוועדה המחוזית.
צרו אתנו קשר עוד היום ונשמח לתת לכם שירות.
