מבנה חקלאי – הגדרה
מבנים חקלאיים הינם מבנים התומכים ומסייעים לפעילות החקלאית ומשמשים לייצור חקלאי או לגידול בעלי חיים, המבנים החקלאיים מחולקים כמפורט:
- מבנים בהם מתבצעת פעילות הייצור החקלאי.
- מבני שירות לטיפול בתוצרת חקלאית לאחר קטיף, כגן: אחסון, קירור, מיון ואריזה.
- מבני שירות אחרים כגון: סככות ומחסנים לציוד וכלים ותוצרת חקלאית.
- מבנים הנדרשים לעיבוד התוצרת המופקת מהיבול.
מהי קרקע חקלאית? ומהם השימושים המותרים בקרקע חקלאית?
קרקע חקלאית הינה קרקע המיועדת לייצור ועיבוד מוצרים ואדמה חקלאית, להקמת מבני מגורים לחקלאיים ולבניית מתקני משק.
בהחלטה מס' 1(2) של מועצת מנהל מקרקעי ישראל הוחלט כי קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה לחקלאים לשם שימוש חקלאי. סעיף 7(ב) לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה קובע הגדרה לשימוש למטרה שאינה חקלאית: "מטרה לא חקלאית בסעיף זה- בניה או שימוש בקרקע שאינם דורשים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים" לפיכך, שימוש חורג בקרקע חקלאית הוא שימוש הנעשה על ידי המתיישב או מי מטעמו שלא לצרכי ייצור חקלאי מהקרקע עצמה.
מה מותר לבנות על קרקע חקלאית?
חוק ההתיישבות החקלאית קובע כי קרקע חקלאית הינה קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי.
יחד עם זאת, זה לא סוד כי ענף החקלאות נמצא במשבר חריף. משנה לשנה יש יותר גזרות על החקלאים, ייבוא מקביל ותחרות מואצת כל אלו, גורמים לירידה ברווחיות בתחום החקלאי. לאור המצב, חקלאים רבים בישראל מחפשים אפיקי הכנסה נוספים ומנצלים את הקרקע החקלאית ברשותם למטרות שאינן מוגדרות חקלאיות. כל שימוש שאינו חקלאי, גם אם נוצר כתוצאה של הפקרת קרקע חקלאית, דורש קבלת היתרי בנייה ואישורי מפרטי תכנון מפורטים.
כמה מותר לבנות במשק חקלאי?
במידה ומתאפשר מגורים לרוב זה בין 250 ל450 מ"ר.
היתר בניה למבנה חקלאי
מבנה חקלאי לפי חוק התכנון והבניה מוגדר כמבנה תומך ומסייע לפעילות חקלאית והמשמש במישרין לייצור חקלאי או לגידול בעלי חיים, להלן הגדרה מתוך החוק:
"מבנה חקלאי" – חממה ובית צמיחה, בית אריזה, מחסן חקלאי, סככה לכלים חקלאיים, סככה לאחסנת חומרי אריזה, מבנה ומיתקן לגידול בעלי חיים למעט לול ורפת וכן בית קירור, מבנה שירות וכל מבנה אחר הנדרש במישרין לקיום פעילות חקלאית ועל פי היקף הפעילות החקלאית במקום ובלבד שהמבנים אינם מחייבים סילוק שפכים.
עבור בניה של מבנה חקלאי, בדומה למבנה מגורים, יש צורך בקבלת היתר בניה כחוק. מבנה חקלאי ייבנה על גבי קרקע חקלאית, לפי לתכנית בניין עיר החלה על החלקה ובהתאם להנחיות של משרד החקלאות ופיתוח הכפר המהווה גורם ממליץ בנושאי התכנון והבנייה, בפרט לעניין היתרי בנייה למבנים חקלאיים.
מדיניות המשרד הינה לאפשר את הקמתם של מבנים חקלאיים הנדרשים לייצור חקלאי בגודל, בהיקף ובמיקום, תוך איזון בין צורכי המשק החקלאי לבין צרכים סביבתיים ונופיים.
מהו שימוש חורג?
שימוש חורג הינו שימוש בקרקע, בבניין או בנכס מקרקעין החורג מהשימוש המיועד על פי ההגדרה בתכנית בניין עיר (תב"ע), למשל, שימוש בקרקע חקלאית לצרכי מגורים מהווה שימוש חורג. שימוש חורג הוא אחד השימושים הטעונים היתר בניה, וכל שימוש שלא הותר, גם אם השימוש תואם את התכנית או את התקנות התקפות, הוא שימוש חורג. הגוף הראשי לאשר שימוש חורג הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
ניתן להבחין בין שני סוגי שימוש חורג:
- שימוש חורג מהיתר- כאשר התכנית מאפשרת את סוג השימוש אך היתר הבניה אינו מאפשר, תקופת השימוש החורג במקרה זה הינו לצמיתות, אלא אם יש סיבה להגביל בזמן.
- שימוש חורג מתב"ע– ניתן להבחין בשני מקרים:
- התכנית אינה מאפשרת את סוג השימוש המבוקש.
- התכנית עברה שינוי והמבנה שהיה חוקי עד אותו הרגע, הפך להיות בלתי חוקי.
במקרים אלו השימוש החורג יוגבל בזמן (בין שנה אחת ל- 10 שנים) ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.
מגורים בשטח חקלאי – האם מותר לגור על שטח חקלאי?
קרקע חקלאית אינה מיועדת למגורים, לא ניתן לשכן בה עובדים, גם כאשר עיקר הקרקע משמשת לפעילות חקלאית והעובדים הם עובדים חקלאיים. ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית וכך תוכלו להשתמש בקרקע לטובת מגורים.
מהו שימוש חורג בקרקע חקלאית?
שימוש חורג בקרקע חקלאית הינו שימוש בקרקע חקלאית למטרה שאינה חקלאית למשל, השכרת מבני מגורים או משרדים, הצבת קראוונים, הקמת בתי מלאכה ומסחר וכו'.
בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית
קבלת אישור לשימוש חורג בקרקע חקלאית כרוך בהגשת בקשה להיתר לשימוש חורג בקרקע. אישור לשימוש יכול לעבור אישור רק אם אינו מהווה סטייה ניכרת מהתכנית הרלוונטית, ואינו שונה באופן מהותי מהשימוש המוגדר בתכנית או כפי שמצויין בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב 2002, "אי אפשר לאשר באמצעות שימוש חורג שינוי המשנה את האופי של הסביבה הקרובה".
מהו התהליך לקבלת היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית?
בקשות להיתר לשימוש חורג יוגשו בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון הבנייה- הקלות ושימושים חורגים.
מבקש הבקשה יכול להיות כל אדם אך עורך הבקשה חייב להיות בעל מקצוע כדלקמן: מהנדס בניין, הנדסאי בניין, הנדסאי אדריכלות או אדריכל. השלבים השונים בתהליך בקשה לשימוש חורג הינם זהים לבקשה להיתר בניה.
לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית, ולפני הדיון בבקשה, מחויב המבקש לפרסם את מהות השימוש שהוא מבקש,
על פי הנחיות הוועדה המקומית. לאחר מכן, הוועדה תדון בקשה, תאזין להתנגדויות (במידה והתקבלו) ותקבל את החלטתה. על המבקש לעמוד בכל דרישות הוועדה לתכנון ובנייה (בקרקעות חקלאיות מדובר גם בדרישות הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) ודרישות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). רק לאחר השלמת כל התנאים להיתר בניה, המבקש יקבל היתר זמני לביצוע שימוש חורג במקרקעין. בתום התקופה בה הותר השימוש החורג, על המבקש תהיה החובה להגיש מחדש היתר לשימוש חורג או לחילופין להגיש בקשה להארכת תוקף שימוש חורג (הארכת תוקף ניתן לרוב רק פעם אחת עבור ההיתר הקודם), כאשר אי-פנייה והמשך שימוש יובילו להליך פלילי ובחלק מהמקרים אף תביעה לפינוי, סילוק יד וצו מניעה.
סיכום
בימינו קרקע חקלאית הינה נכס יקר בעל פוטנציאל גבוה לביצוע תהליך השבחת קרקע.
השימושים המותרים המוגדרים בחוק עבור קרקע חקלאית הינם ייצור, גידול ותחזוקה של התוצרת החקלאית. באמצעות הגשת בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית מהוועדה לתכנון ובניה, תוכלו להשתמש בקרקע לטובת מסחר, מגורים, עסק וכו'. חשוב לזכור כי שימוש חורג בקרקע חקלאית ללא היתר לכך תלווה בעונשים בדמות קנסות, הריסת מבנים לא חוקיים, הפקעת הקרקע ע"י רמ"י ואף עונשי מאסר.
מוזס רישוי ותכנון הוא משרד המקדם עשרות הליכים לשימוש חורג. צרו איתנו קשר עוד היום ואנו נבדוק עבורכם את הפוטנציאל לניצול הקרקע החקלאית שברשותכם למטרות שאינן מוגדרות חקלאיות אשר יפיקו לכם אפיקי הכנסה נוספים.
