прочитать статью на русском языке
כל משפחה מגיעה לשלב בחיים שהיא רוצה לעשות שינוי משמעותי בדירה, להוסיף חדר לילד נוסף, להוסיף מרפסת שמש גדולה לשימוש המשפחה או להרוס את כל הדירה ולבנות דירה חדשה לחלוטין עם חלל מגורים חדש שמתאים בדיוק לשימוש האישי של הדיירים. עבודות אלה דורשות היתר בניה על פי חוק.
מהו היתר בנייה?
היתר בנייה הוא רישיון פורמלי עבור בנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית או בעירייה. כאשר מעוניינים לבנות בית חדש או להוסיף שטח לבית קיים יש צורך בקבלת היתר בנייה. כמו כן גם שינוי התוכנית תב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת, מצריך קבלת היתר בנייה.
קיימת חשיבות רבה לסיוע של אדריכל המומחה לתחום של היתר בנייה, אדריכל המתמחה בענייני היתר בנייה יכול לסייע ללקוח בכל שלבי הבירוקרטיות ויודע איך להתנהל נכון מול הרשות המקומית.
היתר בנייה נדרש בעת הקמת בניין חדש, תוספות בנייה, סגירת מרפסות, הקמת גדרות, סככות, פרגולות, חריגות בנייה וכדומה.
אלו עבודות דורשת היתר בניה?
כל עבודה שהיא לא עבודה אסתטית בפנים הדירה. בין אם מדובר בתוספת חדר ,ממ"ד ,קומה שלמה או תוספת מרפסת. ובין אם מדובר בתוספת חניה או גדר בנויה או בריכה פרטית.
כל העבודות האלו דורשות היתר בנייה על פי חוק וצריכות לעבור הליך רישוי מקצועי לצורך קבלת ההיתר. בשלב הזה אנו נכנסים לתמונה. הליך הרישוי הוא השלב הראשון והחשוב ביותר בכל הליך בניה.
שלבים בתהליך הבקשה להיתר בנייה
הכנת התוכניות – בשלב הראשון להגשת הבקשה להיתר בנייה, יש צורך לפנות לאדריכל כדי להכין את תוכנית הבנייה ובכדי שיבצע את הגשת הבקשה למידע במערכת רישוי מקוון. האדריכל בשיתוף עם גורמים נוספים מודד את השטח כדי לוודא שלא יהיו חריגות בנייה. כמו כן תוכנית הבנייה כוללת את המטרה של המבנה או התוספת למבנה וכן את חישוב אחוז הבנייה, שרטוט של השטח, נספחים לתוכנית הבנייה ויש צורך באישור שהשטח שייך לבעליו, הכוונה למסמך הטאבו על הבית.
הבקשה להיתר בנייה כוללת פירוט על השינויים שעומדים להתבצע בשטח המבנה. לאחר מכן מבצעים בדיקה של זכויות הבנייה, בודקים את גובה הבנייה, גובה גדרות, מרחקים בין שאר המבנים, מיקום של תשתיות ביוב, חשמל, מים, חנייה, שימוש בחומרי גלם מסוימים.
הגשת התוכניות לעירייה – לאחר שלב הבדיקה יש צורך להגיש את ה"גרמושקה" הכוונה לטיוטה הכוללת את תכנית הבנייה, שרטוט המגרש, חישוב השטח, תכנית הפיתוח.
תכנית הבנייה עוברת לוועדת הפיקוח ברשות המקומית, בודקים אם קיימים כל המסמכים והאישורים הנדרשים לבקשת היתר הבנייה, במידה והמסמכים הוגשו בצורה נכונה מעבירים את הבקשה למהנדס של ועדת הפיקוח. המהנדס מבצע בדיקה יסודית של הבקשה ועליו להחליט האם הבקשה תקינה על החוק, במידה והמהנדס לא מצא ליקויים או חוסרים ומבחינתו הבקשה להיתר בנייה תקינה, היא מועברת לדיון בוועדה של הרשות המקומית, כאשר המהנדס מחליט האם הוא נותן המלצה להיתר בניה. כאמור, בכוחו של המהנדס להחליט שהבקשה אינה עומדת בדרישות החוק, עליו לספק את הסיבות לכך והיא תוגש בחזרה למגיש הבקשה.
הבדיקות הטכניות שמתבצעות:
בדיקות קרקע וסביבה –בשלב הראשון בודקים את סוג הקרקע והאם קיימת התאמה למבנה בהתאם לסוג הקרקע.
עמידות בתקנות אש – בדוקים האם המבנה עומד בסטנדרטים של בטיחות אש.
לאחר שלב בדיקות המהנדס, במידה והבקשה נמצאה תקינה והוועדה המקומית אישרה אותה לאחר דיון, יתקבל היתר בנייה. חשוב לדעת שלכל רשות מקומית יש את הדרישות הייחודיות שלה לצורך היתר בנייה. יש הרבה גורמים שיכולים להשפיע על הוועדה בהחלטותיה וצריך להעירך לכך מראש. הוועדה המקומית יכולה להתנות את הבקשה להיתר בנייה ואף לבקש שינויים בתוכנית הבנייה, במצב זה מגיש הבקשה יצטרך לבצע את הנדרש ממנו על פי החלטת הוועדה ולהגיש את הבקשה שוב תוך 30 יום מדחיית הבקשה.
חשוב לדעת שיש צורך בעריכת שינויים בהתאם לדרישת הוועדה, הגשה חוזרת עם אותם האישורים והמסמכים לא תהיה מועילה מספיק. מסיבה זו מומלץ להיעזר באדריכל או מהנדס בניין שיוכל לסייע למגיש הבקשה לקבל את היתר הבנייה ולעבור את המכשולים הקיימים בדרך להשגת היתר בנייה. יש לקחת בחשבון שהתהליך הינו ארוך ומורכב.
בנוסף להליך זה, נדרש תשלום עבור אגרות והיטלים. עם קבלת האישור תוקף היתר הבניה יהיה כ-3 שנים.
בתוך כמה זמן ניתן להוציא היתר בנייה?
חשוב לדעת שזמן קבלת היתר בנייה אם ההליך מתנהל נכון, הוא בין 8 ל- 16 חודשים, מדובר בתהליך מורכב. במידה והבקשה להיתר בנייה נדחתה על ידי הרשות המקומית, יש אפשרות להגיש ערעור לוועדת ערר המחוזית בתוך 30 יום, או למחלקה המשפטית של העירייה.
השר כחלון קידם כמה תקנות שנועדו להפחית את זמן ההמתנה לצורך קבלת היתר בנייה, כך שמבקש היתר בנייה יוכל לקבלו בתוך 45- 90 יום מהגשת הבקשה. בפועל המצב רחוק מלהיות אמיתי.
קריטריונים לקבלת היתר
הבסיס להגשת בקשה להיתר וקבלתו:
- בעלות על הנכס- מבקש הבקשה צריך להיות הבעלים של הנכס או לעבוד עם יפוי כח מטעם הבעלי הרשום.
- הגשת בקשה להיתר בהתאם לדרישות הרשות- על עורך הבקשה (האדריכל) יש להגיש בקשה בהתאם לדרישות המדויקות של הרשות המקומית, משתנה בהתאם לעיר.
- עמידה בזכויות הבניה המוקנות על פי התב"ע, בהנחיות המרחביות ומדניות הרשות.
- אגרות והיטלים – טרם קבלת היתר הבנייה, יש צורך לשלם אגרות בנייה והיטל השבחה. במידה ונוספו לנכס אפשרויות נוספות לבנייה שגורמות להעלאת הערך שלו, יש צורך לשלם היטל השבחה. היטל מסוג זה נקבע על ידי שמאי המומחה לענייני מקרקעין. חשוב לדעת שיש מקרים מסוימים בהם היטל ההשבחה שולם כבר, במידה והוא אושר על ידי התב"ע, ייתכן שהמוכר שילם בעבר את היטל ההשבחה.
באילו מקרים לא ניתן לקבל היתר בנייה?
ישנם כמה מקרים מסוימים שאינם מאפשרים קבלת היתר בנייה. למשל כאשר יש חריגות בנייה שאין זכויות להכשירן, מדובר על מצב שבו המבנה שונה ואין זכויות להכשיר את השינוי, במקרה כזה יש צורך בשינוי תוכנית (תב"ע). מצבים נוספים שבהם לא ניתן לקבל היתר בנייה למשל במקרים בהם יש סטייה ניכרת מתוכנית ובמצבים נוספים. במידה ומעוניינים בתוספות בנייה על רכוש משותף, יש צורך בהסכמת 75% מהדיירים, כדי להימנע מבעיות כגון אלו שהוזכרו, מומלץ להתייעץ עם אדריכל המומחה לענייני היתר בנייה יוכל לסייע בהליך הגשת הבקשה.
על מנת להפוך את התהליך לפשוט יותר, מומלץ להתייעץ עם אדריכל שבקיא בענייני היתר בנייה ויודע כיצד להתמודד על הגופים השונים המעורבים בתהליך. אדריכל מכיר את תוכנית התב"ע לצורך היתר בנייה ויוכל לסייע בכל שלבי תהליך הגשת הבקשה להיתר בנייה.
אי קבלת היתר בנייה עלולה לגרום להפסד כספי גדול, מאחר שהפרויקט למעשה לא יוצא לפועל, לאחר מתן התחייבויות לאדריכלים, לבנקים, לרוכשים וכדומה. לכן חשוב לטפל בהגשת הבקשה מחדש באופן מיידי, במידה ונתקבלה דחייה מטעם הרשות המקומית.
קבלת היתר בנייה היא תהליך ארוך ומורכב שדורש סבלנות רבה והתנהלות נכונה מול הגופים השונים, לכן מומלץ לפנות לאדריכל המתמחה בהוצאת היתר בנייה, האדריכל מכיר את תוכנית התב"ע ואת התקנות החלות על המגרש המיועד לבנייה, כמו כן האדריכל יודע כיצד לפעול מול הרשות המקומית, כמו כן הוא מטפל בכל הבירוקרטיות ולכן יכול לחסוך למגיש הבקשה הרבה מאד זמן ותסכול.
