כל משרד אדריכלים המתמחה בקידום הליכי רישוי בניה מול ועדות לתכנון ובניה, לא פעם נחשף למקרים חריגים ולסוגיות שלא משתמעות לשתי פנים. יחד עם זאת מקרים חריגים אלה, נתקלים במחסום בירוקרטי המצטט את תקנות החוק מבלי לבחון לעומק את המקרה הספציפי המוצג.
במאמר זה, נציג מקרה אותו לווה משרדנו דרך לא מעט מכשולים ואשר בעזרת התמדה ונחישות, כנגד כל הסיכויים זכה להצלחה בוועדת הערר.
באוגוסט 2022 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לדחות את הבקשה להיתר בניה לשימוש חורג ממועדון דיירים למגורים בטענה כי מדובר בקומת מרתף. בין היתר צויין כי תכנית תא/ע1 – תכנית מרתפים של עיריית תל אביב- אוסרת בצורה ברורה וחד משמעית שימוש של מגורים בקומות המרתף לכן, הבקשה נדחית.
ביוני 2023 התקיימה ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – תיק ערר תא/1120/0922 – במסגרתה הוחלט לדחות את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ולאפשר להגיש את הבקשה לשימוש חורג בקומת המרתף מהיתר ולא מתכנית היות ולא נדרש לעשות שימוש בתכנית תא/ע1 על מנת להסדיר שטחי בניה עיקריים במרתף.
להלן תקציר נימוקי ההחלטה:
- ע"ג קרקע המשמשת למגורים, בשנת 1956 התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים בן 3 קומות + קומת עמודים + קומת מרתף הכולל 12 יח"ד.
- בנייתה של קומת המרתף בשנים שלפני קום המדינה ועד אמצע שנות ה-70, לרבות השימוש למועדון ולמשרד, התאפשרה בהתבסס על נוהג, על פיו אישרה הוועדה הקמתן של קומות מרתף בעיר בנוסף על קומות שתכנית גדס הקנתה זכויות לבנייתם.
- תכנית תא/ע1 –תכנית מרתפים אשר פורסמה לתוקף ברשומות בשנת 2003 קובעת, בין היתר, כי "אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת תכנית זו". דהיינו ככל שאושרו במרתף שטחי בניה עיקריים, לא נדרש לעשות שימוש בתכנית תא/ע1 על מנת להכשיר שטחים עיקריים במרתף.
- מבדיקת תיק הבניין בארכיב הוועדה, אותרה אסמכתא משנת 1958 במסגרתה החליטה הועדה המקומית לאשר בדיעבד שימוש למועדון ולמשרד בתחום קומת המרתף, כלומר הוועדה המקומית אישרה שימוש בשטחי בנייה עיקריים בקומת המרתף.
- בהתאם לתכנית גדס ניתן לבנות במקרקעין 16 יח"ד, בפועל נבנו 12 יח"ד בלבד כלומר, אי מניעה לתוספת יח"ד שכן, לא קיימת חריגה במס' הדירות.
לסיכום ובהתאם למפורט לעיל, ועדת הערר קבעה כי על פניו לא נמצאו נתונים השוללים שימוש למגורים בקומת המרתף, יחד עם זאת הובהר כי הבקשה תוגש לשימוש חורג מהיתר ותעמוד בכל הוראות תכנון ובניה.
