תוספת בנייה המיועדת עבור בעלי בתים פרטיים או דירות קרקע המעוניינים להגדיל את שטח המבנה הקיים. הרחבת השטח או תוספת בניה על הגג מצריכה קבלת היתר בניה. על מנת להכין את הבקשה לקבלת היתר בנייה עבור הרשות המקומית יש צורך באיסוף מסמכים ואישורים.
מהי תוספת בנייה?
תוספות בנייה הן תוספות מכל סוג אשר מוסיפים למבנה קיים. בין אם מדובר בחדר, ממ"ד, קומה, מחסן או מרפסת, שכן גם סגירת מרפסת היא למעשה תוספת בנייה.
תוספות בנייה יכולות לחול ממגוון תכניות או חוקים ובהליכי רישוי שונים.
למשל, תוספות ממ"דים ומרפסות, לרוב יחולו מתוקף חוק התכנון והבנייה, ויהיה ניתן לבצע תוספות אלו ברוב המגרשים בארץ.
להבדיל מתוספת חדר (שטח עיקרי) ותוספת קומה, אלו תוספות שחלות מתוקף תב"עות (תכנית בניין עיר), ועל מנת לנצלן עלינו לעבור על התכנית, לבדוק ולוודא שנותרו זכויות בנייה.
ישנן תוספות שניתן להוסיף לדירה בודדת כמו ממ"ד, חדר על הגג, או הרחבת דירה במידה ויש תכנית הרחבות שחלה במגרש.
תוספות כמו מרפסות, שטחים עיקריים, שלא מתכנית הרחבות, אלו תוספות שניתנות לבניין שלם או אגף בבניין.
מה כוללות תוספות בנייה?
תוספת בניה למעשה כוללת כל בניה שנעשית על מבנה קיים.
לרבות חדרים, קומות, ממ"דים וכו'.
ההליך לתוספת בניה הוא הליך מלא להיתר.
בהליך לתוספת בניה יהיו כלולות הדרישות הבאות להגשת בקשה להיתר, לרבות יועץ אינסטלציה, יועץ בטיחות, מודד וקונסטרוקטור.
תוספת בנייה כוללת תמיד שינויים קונסטרוקטיביים.
מתי מותרת תוספת בנייה על פי חוק?
תוספות בניה מותרות כאשר קימות במגרש זכויות בניה לניצול.
תהליך צעד אחר צעד של תוספת בנייה
- פניה למשרד אדריכלים לצורך בדיקת התכנות כדי לבדוק שיש במגרש זכויות בנייה.
- הגשת בקשה לתיק מידע להיתר.
- תכנון אדריכלי להיתר.
- הגשת בקשה להיתר.
- פרסום על פי חוק.
- אישור בוועדה המקומית.
- קבלת היתר בניה.
- הכנת תכניות אדריכליות למכרז קבלנים.
- בחירת קבלן וצוות לביצוע הפרויקט.
- ביצוע הפרויקט.
- קבלת תעודת גמר
מחיר תוספת בנייה
המחיר לתוספת בניה משתנה מאוד בין פרויקט לפרויקט.
ניתן להעריך שתוספת בניה תעלה בין 7,000 ל-10,000 ש"ח למ"ר.
במידה במדובר בתוספת ממ"ד, יש לחשב לפי 13,000 ש"ח למ"ר.
תוספת חדר לבית קרקע
תוספות בנייה לבתים פרטיים הן רבות ומגוונות וכוללות בעיקר תוספת חדר או ממ"ד, הוספת חדר שירות, תוספת חדר על הגג, סגירת מרפסת, תוספת בניה קלה, בנייה מגבס וכדומה.
הרשות המקומית צריכה לבחון את הבקשה לקבלת היתר בניה עבור התוספת המבוקשת. ישנם כמה קריטריונים שיש לעמוד בהם על מנת לקבל היתר לתוספת בנייה.
- עדכון תב"ע (תכנית בנין עיר) – כאשר התב"ע עדכנית, קיימת אפשרות לקבל היתר לתוספת בניה.
- שטח שירות – כאשר מעוניינים בתוספת בנייה עבור שטחי שירות, מדובר על שטח שאינו מיועד למגורים אלא לצרכים אחרים כגון מחסן, חניה, מרתף (עד לגובה של 2.5 מטרים) חדר אשפה וכדומה.
- תוספת ממ"ד – תוספת ממ"ד עבור כל בית או דירה, גם אם הממ"ד אינו נכלל בשטח המותר לבניה.
- זכויות בניה – במידה ועומדות זכויות בניה נוספות על הבית או הדירה ולא נוצלו במלואן. ניתן לנצל שטחי בניה בשלב מאוחר יותר והן יוגדרו כתוספת בניה.
תוספת בנייה על גג פרטי
ישנם בעלי בתים פרטיים המעוניינים לנצל את השטח הנמצא על גג ביתם לצורך תוספת חדר. אישור עבור תוספת בניה על הגג יינתן בשני מקרים. המקרה הראשון כאשר בעל הדירה מחזיק בבעלות פרטית על הגג ונחשב לבעלים החוקיים של הגג, במידה והגג אינו נמצא בבעלותו הפרטית, יש לקבל הסכמה של 75% מן הדיירים המתגוררים בבניין, כמו כן הדייר יכול לרכוש את הגג. תוספת הבניה על הגג תתאפשר בהליך רישוי להיתר בכפוף לאישור וועדת הרשות המקומית לתכנון ובניה.
תוספת בנייה קלה לבית פרטי
תוספת בניה תוכל לשדרג את איכות החיים של דיירי הבית על ידי הקצאת חדר נוסף או מקום אחסון נוסף. כמו כן עם הזמן המשפחה מתרחבת ובמקרים מסוימים יש לשקול מעבר דירה או הרחבת הדירה הקיימת, תהליך חיפוש דירה חדשה וחיפוש אחר קונים של הדירה הנוכחית הינו תהליך ארוך, מייגע וכמובן יקר מאד.
במקום לבזבז הרבה מאד זמן בחיפוש אחר דירה גדולה יותר, מומלץ לבצע תוספת בניה וליהנות מכל היתרונות של הרחבת שטח הדירה. כמו כן אם בסופו של דבר תחליטו למכור את הדירה גם לאחר ההרחבה, באופן אוטומטי ערך הדירה יעלה בעקבות תוספת הבניה. את תוספת הבניה ניתן לעשות בבניה קלה ולחסוך במקרים מסויימים כ- 20% מהוצאות הבניה, חשוב מאוד לבדוק עם המשרד המתכנן כבר במסגרת הליך הרישוי, שניתן לבצע את התוספת בבניה קלה, וועדות רבות לא מאפשרות זאת או מאפשרות בתנאי שהתוספת תטויח ותראה כבניה קונבנציונלית.
דוגמאות לתוספת בנייה לבית פרטי
במהלך פרויקט שטיפלנו בו בתל אביב, הבניה נעשה על איזור עם סיכון של גזי קרקע והלקוח נדרש לקחת יועץ בעלות של 23,000 ש"ח.
משרדנו דאג להוכיח לרשות שאין פגיעה חדשה בקרקע, ושהחדירה שנעשית אינה מצריכה דוח של יועץ לפי התקנות.
שכנים אחרים בבניין שילמו לחינם את הדוח המוזכר להלן.
במהלך פרויקט לתוספת בניה לצורך הרחבת חדר מגורים ושירותים נגישים ללקוח נכה, ותוספת חדר מחיה למטפלת צמודה שצריכה לגור בדירתו, נתקלנו בקשיים מצד וועדה מקומית חוף השרון.
משרדנו הגיע לרשות על בסיס יום יומי על מנת להציג לרפרנטים במחלקת הנדסה את סיטואציה ולאחר מספר חודשים הוועדה השתכנעה ואיפשרה ללקוח להוסיף חדר מגורים למטפלת שכולל בתוכו את כל הצרכים שלה לרבות מטבחון קטן בחדרה.
אז מה עושים?
כדי להוציא אל הפועל את תכנית תוספת הבניה, יש לפנות לאדריכל, כמו כן האדריכל מתכנן את התוספת למבנה וכן מגיש את הבקשה לרשות המקומית. הבקשה לקבלת היתר עבור תוספת בניה כוללת את התכנון האדריכלי, אישורים ומסמכים רלוונטיים, אישור של מהנדס בניין, פרטי בעל הנכס, הוכחת בעלות על הנכס וכדומה. כמו כן הבקשה כוללת פירוט של סוגי חומרי הגלם המיועדים לבניה, מידות המבנה, חישובים שטחים ועוד.
תוספת בניה לבית פרטי תורמת להשבחת הנכס, כמו כן ערכו יעלה וכן יהיה נוח יותר עבור משפחה שהולכת ומתרחבת עם השנים. תוספת בניה לבית פרטי תוכל לשמש לצרכים שונים כגון הוספת חדר לילד, הוספת חדר עבודה ביתי, חדר משחקים לילדים ועוד.
כדי לדעת מראש האם כל שטח הבניה נוצל במלואו מומלץ לפנות למשרד אדריכלים ששתחום התמחותו הוא טיפול בהיתרי בניה, על מנת לבדוק עבורכם את אחוזי הבניה הקיימים בביתכם והאם תינתן לכם האפשרות לבנות חדר נוסף. חשוב להגדיר מראש את התקציב שתהיו מעוניינים להשקיע בתוספת בנייה. מומלץ לשוחח עם האדריכל לגבי העלויות הצפויות לכם על תוספת הבניה. האדריכל מכין את התכנית האדריכלית לתוספת המבנה ויכול לתת הערכה של העלות הכוללת. חשוב לדעת שמחיר תוספת הבניה מושפע מגורמים שונים כגון סוג חומרי הגלם, סוג הבנייה כגון בניה קלה או בניה קונבנציונלית וכדומה.
תהליך קבלת היתר לתוספת בניה
תהליך תכנון הבניה והכנת התכנית האדריכלית לתוספת בניה הינו הליך קצר ביחס להליך הרישוי לקבלת היתר הבניה. האדריכל מגיש את התכנית האדריכלית של המבנה המכונה "גרמושקה" לוועדה המקומית לתכנון ובניה, את ההיתר לתוספת בניה ניתן להפיק תוך תקופה של בין 8 ל- 14 חודשים.
משרד מוזס רישוי ותכנון אדריכלי הינו משרד אשר מקדם תוספות בניה לבתים פרטיים בלמעלה מ30 רשויות שונות.
לצורך בדיקת הזכויות לתוספת במגרשכם או התחלת הליך רישוי לתוספת בניה.
צרו איתנו קשר עוד היום ונשמח לתת לכם שירות שרק במשרד מוזר רישוי ותכנון תוכלו לקבל.
