לכל חלוקת דירה חשוב תחילה להתייעץ עם אדריכל מנוסה.
חלוקת דירה אולטימטיבית היא חלוקת דירה בטאבו. באופן הזה, ניתן לאחר הפיצול למכור כל אחת מהדירות בתת חלקה נפרדת.
חלוקת הדירה בטאבו ניתנת על-ידי הגדלת הצפיפות בבניין (הצפיפות היא כמות הדירות במגרש המוגדרות בתב"ע, בדרך-כלל בכמות דירות לדונם או בגודל ממוצע לדירה).
ישנן כמה דרכים לצורך הגדלת הצפיפות במגרש:
1. הגדלת הצפיפות לפי המקובל בתב"ע: במידה והצפיפות המותרת היא שתי יח"ד (יחידות דיור) לדונם, ועל מגרש בגודל דונם ישנה יח"ד אחת, ניתן להוסיף עוד יח"ד.
2. הגדלת הצפיפות בהקלה: ישנן הקלות בחוק המאפשרות הגדלת צפיפות מקסימלית.(לדוגמא, הקלת שבס).
3. תב"ע נקודתית: בהליך של תב"ע נקודתית ניתן במקרים רבים להגדיל את הצפיפות המקסימלית ולהוסיף יח"ד.
כחלק מהתמודדות עם משבר הדיור בארץ, נולד הצורך בהוספת יחידות דיור נוספות באמצעות חלוקת דירה קיימות. מצד הרשויות המקומיות התעוררו התנגדויות רבות בנושא שכן, פיצול יח"ד יצור עומס על התשתיות אשר לא ערוכות לטפל בגידול שיווצר במספר המכוניות הפרטיות, כמויות אשפה, מספר הילדים בגנים וכו'.
כמענה לצורכי ענף הדיור יחד עם צרכי הרשויות, בתאריך 07.08.2017 פורסם ברשומות חוק התכנון והבניה, תיקון מס' 117 (הוראת שעה לחמש שנים) התשע"ז 2017, הידוע גם כחוק פיצול צמודי קרקע, המאפשר פיצול יח"ד בבתים צמודי קרקע בלבד ובהתאם לתנאים מסויימים המפורטים בהוראת שעה.
מהו חוק פיצול דירות צמודות קרקע?
למעשה מדובר בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים מיום 07.08.2017 המאפשרת בהליך של הקלה, פיצול בתים צמודי קרקע בלבד, לדירה נוספת, בערים וביישובים חצי עירוניים (עיירות).
הפיצול הוא אינו פיצול בטאבו ואינו מאפשר את מכירת אחת מהדירות המפוצלות או לעשות בהן שימוש חורג אלא מייעד את הדירות המפוצלות למגורים של בני אותה המשפחה או להשכרה.
בנוסף, נקבע כי ניתן לפצל רק כ- 20% מסך בתים צמודי הקרקע באותה הרשות המקומית.
מהו תיקון 117 לחוק פיצול דירות?
להלן פרוט התנאים והדגשים חשובים לדירה שאותה ניתן לפצל לפי החוק:
- דירת המקור הינה דירת צמודת קרקע (דירה הנמצאת על מגרש שלפי ייעודו מיועדת לבניית עד ארבע דירות לדונם לכל היותר ואשר מעליה ומתחתיה אין דירה נוספת).
- שטח הדירה המקורית הינו 120 מ"ר לפחות (עיקרי + שרות לרבות ממ"ד).
- שטח הדירה המפוצלת הינו 45 מ"ר לפחות ותכלול כניסה נפרדת, מטבח ושירותים.
במידה והדירה הנוספת פוצלה משטח עיקרי שטחה יכול להיות גדול מ- 60 מ"ר, דירה שנוצרה משטחי שרות (מרתף או מחסן) לא תעלה על 60 מ"ר (ו- 7.5 מ"ר המרה ממחסן).
- תכנית מכוחה בנויה דירת המקור אושרה לפני 01.01.2011.
- הבקשה תוגש בהליך של הקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.
- הדירה תשמש להשכרה או למגורי קרובי הבעלים, ולא ניתן יהיה להעביר בה בעלות או לעשות בה שימוש חורג. תירשם הערת אזהרה בטאבו או במערך רישום מקביל.
האם קיימת חובה לבנות ממ"ד לאחר הפיצול?
לא ניתן להתנות מתן ההקלה בבניית ממ"ד בדירה הנוספת אולם אם קיים מרחב מוגן בדירה הקיימת, ניתן להתנות בבניית שיפורי מיגון באחד מחדרי דירת המגורים הנוספת – והכל בכפוף לאישור פיקוד העורף שיידרש כתנאי להוצאת היתר בניה.
האם קיימת חובה לתוספת חניה לאחר הפיצול?
עד 60 מ"ר אין חובה לתוספת חניה נוספת אך הרשות המקומית יכולה לדרוש "כופר חניה".
מה עם היטל ההשבחה?
פיצול הדירה מעלה את ערכה ובכך משביח את הנכס ועל כן נדרש תשלום היטל ההשבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
היטל ההשבחה עבור דירה נוספת המבוססת על שטח עיקרי יהיה מופחת ויהווה 34% מההשבחה בשני תשלומים: חצי כחלק מתנאי אישור היתר הבניה וחצי בזמן מימוש זכויות במקרקעין לרבות מכר הנכס הכולל דירת המקור והדירה הנוספת.
היטל ההשבחה עבור דירה נוספת המבוססת על שטח שרות יהיה מלא ויהווה 50% מההשבחה.
כיצד אדריכל יכול לסייע בפיצול דירה?
תיקון 117 לחוק מאפשר פיצול צמודי קרקע אך אינו פוטר מהצורך בקבלת היתר בניה ע"פ כל דין.
מוזס רישוי ותכנון הינו משרד אדריכלים אשר מקדם היתרי בניה במסגרת חוק פיצול צמודי הקרקע מהרגע בו אושרה הוראת השעה. משרדנו מטפל בפרוייקטים רבים של תוספת יח"ד, הן בהליך רישוי סטנדרטי והן בתב"ע נקודתית במידת הצורך.
משרדנו מטפל בפרוייקטים הדורשים הליך רישוי מורכב, מומחיות בבירוקרטיה ובמעקב הנחוץ אחר כל פרוייקט עד לקבלת היתר בניה.
סיכום
תיקון 117 לחוק התכנון והבניה אושר כהוראת שעה לתקופה של חמש שנים, במטרה לתת מענה למצוקת הדיור תוך קביעת הקלות בהליך התכנוני לפיצול יח"ד קיימות. יחד עם זאת במסגרת התיקון נקבעו תנאים המגבילים את האפשרויות לפיצול המיוחל, לכן חשוב לפנות למומחים בתחום לבדיקת התכנות לפיצול הדירה בתחום מגוריכם ולהתאמת מסלול הרישוי בהתאם לצרכים שלכם.
יש לכם בית קרקע ואתם מעוניינים להגדיל את הכנסתכם באמצעות פיצול הבית והשכרת הדירה המפוצלת? הילדים גדלו ורוצים יחידת דיור משלהם?
פנו אלינו עוד היום ואנו נדאג שתקבלו היתר בניה המאפשר לכם לפצל את הדירה הקיימת לדירה נוספת בזמן הקצר ביותר ובראש שקט, אל תבזבזו זמן כי תוקף הוראת השעה עומד לפוג.
