כל מה שרצית לדעת על תוספות בנייה

במידה ומעוניינים בתוספות בנייה מסיבות שונות כגון, הילדים גדלו ויש צורך בחדר נוסף, או שמעוניינים להוסיף חדר עבודה, ניצול של אחוזי הבנייה וכדומה.

זכויות הבנייה של מבנה צריכות להכיל את היקף הבנייה הפוטנציאלי, זכויות הבנייה רשומות בתוכנית בניין העיר (תב"ע). על מנת לבדוק האם קיימות זכויות בנייה מומלץ לפנות לאגף ההנדסה בעירייה או ברשות המקומית. תוספת בנייה מחייבת הוצאת היתר בנייה, במידה ומעוניינים בתוספות בנייה יש צורך לפנות לאדריכל על מנת להכין תוכנית בנייה.

מהן תוספות בנייה?

תוספת בנייה על גג של בית פרטי – הכוונה לתוספת בנייה המתאפשרת במידה וקיימות זכויות בנייה רק במידה ונערכו בדיקות מהנדס שבודק האם אפשרי לבנות ללא סיכון, כמו כן המהנדס בודק את חומרי הגלם שבהם משתמשים לצורך הבנייה.

תוספת בנייה על גג של בניין משותף לכמה דיירים – במידה ומעוניינים בתוספת בנייה של מבנה משותף, מבקש הבקשה לתוספת בנייה חייב להיות בעל הנכס או שרכש את הנכס מהדיירים.

תוספת בנייה הצמודה לחדר- כאשר מעוניינים להרחיב בית פרטי, יש צורך באישור מהנדס. הבדיקה כוללת את עמידות המבנה ובדיקה של חומרי גלם הנדרשים לצורך הבנייה.

לפני שמחליטים על תוספות בנייה, מומלץ להתייעץ עם אדריכל כדי לבדוק שניתן לבנות על הגג של הבניין, כמו כן האדריכל בודק את התב"ע, האם על פי התוכנית ניתן לאשר את תוספת הבנייה, כמו כן האדריכל בודק את הבעלות על הגג ומרכיבים נוספים הנדרשים לצורך הבנייה.

קבלת היתר בנייה ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. היתר בנייה יינתן למגיש הבקשה רק  במידה והאדריכל קבע שניתן לבנות על הגג ומדובר במבנה משותף, יש צורך לבדוק האם ניתן לחלק את השטח וכמובן נדרשת הסכמה של 75 אחוז מהדיירים בבניין, מאחר שמדובר בשטח משותף.

בבקשה להיתר בנייה יש להציג תשריט המכיל פרטים אישיים של מגיש הבקשה, יש לכלול בו את פרטי האדריכל, פרטי המהנדס שמבצע את הבדיקות, השמות של בעלי הנכס, תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עיר) והאם ניתנו הקלות כלשהן כמו כן יצוינו השטחים שבהם ניתן לבנות.

שיטת בנייה קלה

קיימות כמה שיטות מומלצות לצורך תוספות בנייה. למשל בנייה קלה נחשבת לצורת בנייה שונה מבתים שנבנו בבת אחת, כאשר יש צורך בתוספת מבנה לבית פרטי, יש צורך לחבר את המבנה החדש שיוקם יחד עם המבנה הקיים בצורה הטובה ביותר וכמובן המהירה ביותר. בנייה קלה נחשבת לבנייה פשוטה יותר וניתנת לביצוע בתוך זמן קצר בהשוואה לסוגי בנייה אחרים. חשוב לדעת שתהליך בניית המבנה יכול לגרום לאי נוחות רבה מצד הדיירים והשכנים ולכן יש לסיים את הפרויקט במהירות האפשרית. היתרון הבולט בבנייה קלה שהעבודה אינה מצריכה שימוש בבטון, טיח וכדומה ולכן צורה העבודה נקייה יותר. כמו כן בנייה קלה מאפשרת חיבור טוב יותר למבנה הקיים, הבנייה נקייה ושקטה יותר ומדובר בחיסכון כספי משמעותי עבור בעל הדירה, מאחר שבנייה קלה נחשבת לזולה יותר, שימוש בחומרי גלם זולים. כמו כן, בנייה קלה מאפשרת לדיירי הבית להמשיך בשגרת החיים בצורה אופטימלית.

תוספת בנייה על הגג

כיום ישנם בתים פרטיים רבים שבהם הגג אינו מנוצל, ניתן לבקש בקשה לתוספת בנייה כך שניתן לבנות על גג הבית ולנצל בצורה פונקציונלית את שטחו למטרות שונות. תוספת בנייה יכולה לשדרג את חיי המשפחה. ניתן להוסיף חדר עבודה במידה ועולה הצורך, כמו כן ניתן להוסיף חדר משחקים לילדים ואפילו יחידת דיור. תוספת בנייה הינה פתרון מושלם למי שמעוניין לשדרג את הפונקציונליות של הבית באמצעות השקעה כספית לא גבוהה ומשתלמת לאורך שנים.

בעקבות הרפורמה החדשה בנושא תוספת בנייה על הגג שנכנסה לתוקפה בינואר 2016, ניתן לבנות על גג הבית בשטח של 40 מ"ר, חשוב לדעת שתוספת הבנייה צריכה לעבור את אישור התב"ע, על מנת להוציא את התוכנית אל הפועל יש לוודא שהגג שייך לדיירים ושהוא רשום בטאבו על שמם. כמו כן הרפורמה החדשה מאפשרת סגירת מרפסות, בניית פרגולה בהליך מקוצר על פי יוזמה של השר גדעון סער.

הרפורמה החדשה מאפשרת התקנת פרגולות בהליך רגולטיבי קצר, בנוסף ניתן גם להתקין גדר או סככה במידה והדבר אינו פוגע בשאר הדיירים. השינוי יחול על תוספות בנייה של עד 25 מ"ר וכוללות גם הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), מעליות וכדומה. במידה והבקשה לא תטופל או לא תאושר תוך 45 יום, מתוקף החוק יינתן אישור, גם אם הבקשה לא נבדקה.

תוספות בנייה – הלכה למעשה

תוספת בנייה ניתנת עם קבלת היתר בנייה מוועדת הפיקוח ברשות המקומית. הרשות המקומית בוחנת את הבקשה ותאשר אותה בהתאם לפרמטרים שונים:

*כאשר נותרו זכויות בנייה על נכס מסוים, כלומר ישנו אחוז מסוים משטח הבית המאפשר תוספת בנייה מאחר שהוא לא נוצל במלואו בעת בניית הבית.

*מקרה נוסף המאפשר תוספת בנייה כאשר מעדכנים את התב"ע ואז יינתנו זכויות בנייה נוספות.

*שטחי שירות- הכוונה לתוספת בנייה במקומות שנועדו עבור הציבור ולא בהכרח למטרות פרטיות כגון הוספת חדר מרתף, מחסן, חניון וכדומה. כמו כן, גם בניית ממ"ד נחשבת לתוספת בנייה לגיטימית, מאחר שהיא נבנית בהתאם למטרת שטחי שירות.

תוספות בנייה לצורך הוספת חדרים או הרחבת חלק משטח הבית דורשת על פי החוק בקשה להיתר בנייה, מעבר לאישור הבקשה, יש צורך בהתאמת שיטת הבנייה, האם מעוניינים בבנייה קלה או בנייה רגילה (מבטון), ישנם פרמטרים רבים שיש לקחת בחשבון כאשר מעוניינים בתוספת בנייה, כגון שימוש בחומרי גלם וכדומה. כמו כן יש לוודא שהבנייה לא מפריעה לשכנים.

בחירת קבלן

לאחר קבלת האישורים, קבלת היתר הבנייה, יש צורך בבחירת קבלן לצורך פיקוח וביצוע עבודות הבנייה. כאשר בוחרים קבלן מומלץ לבדוק כמה שנות וותק יש לו, האם יש עליו המלצות וביקורות חיוביות דרך אתרי האינטרנט, פורומים ורשתות חברתיות, מומלץ לבקש הצעת מחיר ולבצע השוואת מחירים מול מתחרים. חשוב לדעת שלא מומלץ לשכור את שירותי הקבלן הזול ביותר, ייתכן ואין לו את הידע המתאים לצורך ביצוע העבודה.

סיוע של אדריכל מקצועי

על מנת לזרז את תהליך קבלת האישורים הנדרשים, מומלץ להיעזר באדריכל המתמחה בהוצאת היתר בנייה, אדריכל מכין את תוכנית הבנייה בהתאם לדרישות הלקוח, כמו כן האדריכל בקיא בכל העניינים הבירוקרטיים ובכל מה שקשור להתנהלות מול הרשות המקומית או מול העירייה. יהיה קשה לבצע זאת לבד מאחר שנדרש ידע וניסיון כדי לבצע את התהליך על הצד הטוב ביותר. המחיר של תכנון אדריכלי מושפע מכל מיני גורמים כגון גודל הבית, היקף הבנייה וכדומה.

חשוב מאד לפנות לאדריכל שיש לו וותק וניסיון מקצועי בתחום תוספות בנייה. כמו כן, מומלץ לבדוק שיש לאדריכל המלצות וחוות דעת חיובית, כמו כן כאשר יוצרים קשר עם אדריכל לצורך פגישת היכרות, כדאי לבקש לראות תיק עבודות כדי להבין האם העיצוב תואם את דרישות הלקוח ועונה על הציפיות ועל טעמו האישי. בחירה באדריכל לא מקצועי עלולה לגרום להוצאות כספיות מיותרות ולעוגמת נפש, חשוב שהתכנון האדריכלי יתבצע בצורה הטובה ביותר.