בניית מרתף בבית פרטי חדש או הוספת מרתף לבית קיים, הן מהדרכים הפופולריות להרחבת שטח המגורים. אלא שרבים אינם מודעים לכך, שבניית המרתף והשימוש הצפוי בו, כרוכים בתהליך רישוי מורכב מבחינה תכנונית ובירוקרטית. המאמר הבא מפרט מה הן הדרישות לקבלת היתר לבניית מרתף, ומסביר מדוע חשוב להימנע מטעויות כמו בניית מרתף ללא היתר או שימוש חורג במרתף, שעלולות לעלות ביוקר.
יתרונות מרכזיים של בניית מרתף: אחוזי בנייה ופיצול דיור
בלי לפגוע בזכויות בזכויות הבניה במגרש: הגדלת שטח המבנה
אחת השאלות הנפוצות לגבי בניית מרתף, היא האם מרתף נחשב באחוזי בניה. הבשורות הטובות הן, שבניגוד לתוספות בנייה אחרות, בניית מרתף בבית פרטי – קיים או חדש – לרוב אינה נחשבת במניין אחוזי הבנייה העיקריים. המשמעות היא, שהוספת המרתף מאפשרת להגדיל באופן משמעותי את שטח הבית, מבלי לנצל את זכויות הבנייה העיקריים המותרות על הקרקע.
לרוב המרתף מחושב כשטח שירות והוא ניתן לבניה בשטח קונטור קומת הקרקע שמעליו.
עם זאת, ישנם מקרים בהם הרשות המקומית מחליטה להחשיב את בניית המרתף כחלק מאחוזי הבנייה העיקריים, במיוחד כאשר הוא מיועד לשמש כשטח עיקרי למטרת מגורים – לכן חשוב לבדוק זאת מראש בעזרת אדריכל המתמחה בנושא.
מרתף כיחידת דיור: הזדמנות למימוש פוטנציאל כלכלי
במקרים מסוימים, ניתן להפוך את המרתף ליחידת דיור חוקית. לדוגמא, חוק פיצול צמודי הקרקע משנת 2020, יצר הזדמנות עבור בעלי בתים פרטיים להפוך את המרתף שלהם ליחידת מגורים חוקית – למטרת השכרה או עבור המשפחה. תהליך זה כרוך בקבלת היתר מתאים, אך הוא פותח אפשרויות כלכליות חדשות ויכול להפוך את הנכס לנכס מניב, תוך עמידה מלאה בדרישות החוק.
החוק כרגע לא בתוקף אבל מאחר ובעיית הדיור עדיין קיימת, הוא צפוי לחזור בשנים הקרובות.
בניית מרתף ללא טעויות: 4 בדיקות תכנוניות חיוניות
רבים נוטים לחשוב על בניית מרתף במונחים של חפירה ובטון, אך הצעדים החשובים ביותר הם למעשה תכנוניים. תהליך של קבלת היתר לבניית מרתף דורש בדיקות רבות, חלקן בלתי נראות לאדם מן היישוב. כדי להבטיח שהמרתף יהיה לא רק חוקי אלא גם פונקציונלי ונעים לשימוש, יש לבצע כמה בדיקות מקדימות:
בדיקת תב"ע (תוכנית בניין עיר)
זהו השלב הראשוני והקריטי ביותר. מכיוון שלא בכל מגרש ניתן לבנות מרתף, יש לבדוק את כללי התב"ע החלים על הנכס ולוודא שהתוכנית תואמת את תקנות הבנייה העדכניות.
עומק וגובה המרתף
חשוב להבחין בין שני מושגים עיקריים: עומק המרתף ביחס לקרקע, והגובה הפנימי שלו. התב"ע המקומית עשויה להגביל את עומק החפירה מתחת לפני הקרקע, ויש לבדוק זאת בקפידה. במקביל, כדי שהמרתף יוכל לשמש כ"שטח עיקרי" (כלומר, למגורים), התכנון חייב לאפשר גובה פנימי מינימלי של 2.50 מטרים מהרצפה עד התקרה. חשוב להבין כי שני גורמים אלה עלולים להתנגש – ייתכן שהעומק המותר על פי ההיתר לא מספיק כדי לעמוד בדרישת הגובה הפנימי. מדובר בסיבה חובה נוספת להיעזר באדריכל מנוסה, שיבחן את שני ההיבטים הללו.
אוורור ותאורה טבעית
אחד התנאים המרכזיים לקבלת היתר לבניית מרתף, הוא הבטחת אוורור נאות. במידה והמרתף מיועד לשמש למגורים, הוא חייב להיות מאוורר ומואר באופן טבעי. ניתן להשיג זאת בעזרת שני פתרונות תכנוניים: חלונות עיליים הממוקמים קרוב לתקרה, או תכנון של חצר אנגלית. חצר אנגלית היא מעין פאטיו שקוע בקרקע, המאפשר כניסה של אור שמש ואוויר צח ישירות למרתף, והיא נחשבת לאחד הפתרונות היעילים והאסתטיים ביותר. עם זאת, כאשר מתכננים חצר אנגלית, חשוב לבדוק את עומק וגובה החצר שניתן לבקש בהתאם לתב"ע המקומית.
בהרבה מיקרים על מנת לבל חצר אנגלית ראויה ועמוקה צריך לבקשה הקלה.
מערכות ניקוז ותשתית
לפני חפירת מרתף מתחת לבית קיים או לקראת בנייתו של בית חדש, יש לבצע סקר קרקע מקיף כדי לבחון את המבנה הגיאולוגי. זאת על מנת לוודא שאין סיכונים מבחינת מי תהום, שעלולים להציף את אתר הבנייה או לפגוע ביציבות הקרקע, וכן להבטיח שלא מדובר בסוג קרקע שאינו יציב מספיק. בנוסף, יש לתכנן מראש מערכת ניקוז יעילה, על מנת למנוע הצפות עתידיות. כל הבדיקות הללו דורשות ידע מקצועי וניסיון רב, ומומלץ לבצען יחד עם אדריכל מומחה לרישוי בנייה.
ההשלכות של בניית מרתף ללא היתר ושימוש חורג
ניסיון לחסוך בתהליך הרישוי עלול להסתיים ביוקר. בניית מרתף ללא היתר היא עבירה פלילית שעלולה להוביל לקנסות כבדים, צווי הריסה וסיבוכים משפטיים. במקרה כזה, נדרש תהליך הסדרה מורכב, הכולל הגשת בקשה להיתר בדיעבד. תהליך זה ארוך ומייגע יותר מהגשת בקשה מסודרת מראש, והוא אינו מבטיח שההיתר יתקבל.
טעות נפוצה נוספת שיש להימנע ממנה, היא שימוש חורג במרתף. מצב זה מתרחש כאשר המרתף משמש למטרה שונה מזו שאושרה בהיתר הבנייה המקורי. לדוגמא, מרתף שהוגדר כמחסן והוסב לחדר מגורים, יחידת דיור, קליניקה, משרד או אפילו סטודיו לפילאטיס. הסדרה של שימוש חורג דורשת הגשת בקשה נפרדת לרשויות התכנון, ורק לאחר קבלת האישור החוקי ניתן להשתמש במרתף למטרה החדשה. התמודדות עם מצבים אלו דורשת הבנה מעמיקה של החוק והתקנות, ורצוי להיעזר באנשי מקצוע שיכולים לנווט את התהליך.
שאלות נפוצות בנושא היתר לבניית מרתף
האם כדאי לבנות מרתף בבית פרטי?
בניית מרתף היא בעלת יתרונות פונקציונליים וכלכליים משמעותיים. היא מוסיפה שטח חיוני לנכס, יכולה להעלות את ערכו, ובמקרים מסוימים אף לשמש כמקור הכנסה נוסף.
יחד עם זאת חפירת ובניית מרתף זה מאוד יקר ולא מעט אנשים נמנעים מלבנות מרתף במיוחד בשנתיים האחרונות.
מה ההבדל בין שטח עיקרי לשטח שירות במרתף?
"שטח עיקרי" מיועד למגורים, כמו חדר שינה או סלון, או לשימושים כמו משרד, קליניקה, סטודיו לפעילות גופנית ועוד. הגדרה זו דורשת תנאים מחמירים יותר מבחינת גובה, אוורור ותאורה. לעומת זאת, שטח שירות מיועד למטרות עזר כמו מחסן, ואינו דורש תנאים אלו.
האם ניתן להסדיר בנייה שנעשתה ללא היתר?
כן, אך התהליך מורכב יותר ודורש הגשת בקשה להיתר בדיעבד. במקרה זה, מומלץ להיעזר במשרד אדריכלות המתמחה בתחום, כדי להבטיח את הצלחת התהליך.
האם כל מרתף חייב להיות בגובה של 2.50 מטרים?
לא, גובה זה נדרש רק אם המרתף מתוכנן לשמש כשטח עיקרי למגורים, בהתאם לתקנות, אחרת הוא יכול להיות מינימום 2.10 מ'
איך יודעים אם ניתן להוסיף מרתף לבית קיים?
הצעד הראשון הוא להתייעץ עם אדריכל מומחה לרישוי, שיבדוק את תוכניות המתאר החלות על הנכס ויעריך את ההיתכנות התכנונית.
לסיכום, בניית מרתף בבית פרטי אינה רק פרויקט הנדסי, אלא גם תהליך רישוי מורכב הדורש תכנון קפדני. הכרה מוקדמת בדרישות הרישוי והתכנון וליווי של אנשי מקצועי מיומנים, הם המפתח למניעה של טעויות יקרות ולהשגת היתר בנייה מוצלח.
מוזס אדריכלות ותכנון ערים: הליווי המקצועי שלכם לכל אורך הדרך
משרד "מוזס אדריכלות ותכנון ערים" הוא משרד בוטיק מוביל, המתמחה בליווי פרויקטים מורכבים של תכנון ורישוי. שילוב ייחודי של יצירתיות אדריכלית, ניסיון רב והבנה מעמיקה של תהליכי התכנון והרישוי, מאפשר לנו להעניק לכם ליווי מלא לאורך כל הדרך. אנחנו מובילים תהליכים מורכבים ביעילות ובמהירות, תוך שמירה על סטנדרטים מקצועיים בלתי מתפשרים.
בין אם אתם מתכננים בניית מרתף בבית חדש או מתחת לבית קיים ובין אם אתם זקוקים להסדרה של מבנה קיים, צוות המשרד ישמח להעניק לכם שירות מקצועי, אישי וקשוב – משלב הרעיון הראשוני, דרך תכנון מדויק ועד לקבלת ההיתר הנדרש. אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר במספר 073-3750505 ויחד נהפוך את החלומות שלכם למציאות חוקית ומתוכננת היטב.
