זכויות בניה – מהן ואיך מחשבים אחוזי בנייה מותרים?

"זכויות בניה" הינו אחד המושגים החשובים בתחום התכנון והבניה, המבטא את הפוטנציאל התכנוני והתועלת הכלכלית שניתן להפיק מהקרקע עליה הוא חל.
אז מהן זכויות בניה? אילו סוגים של זכויות בניה קיימים? כיצד ניתן לבדוק זכויות של בניה? כיצד מחשבים זכויות בניה? ומה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?

מהן זכויות בניה?

"זכויות בניה" (המכונות גם "אחוזי בניה") הן למעשה אפשרויות ניצול הקרקע לבניה והשימושים הניתנים לגבי אותה הקרקע אשר קובעים בין היתר גם את ערכה. "אחוז הבניה" הינו היחס בין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים. זכויות הבניה מגדירות מה מותר לבנות במגרש, באיזה תחום במגרש ניתן לבנות, מה השטח שניתן לבנות, מה מספר יחידות הדיור שניתן לבנות, מה הגובה המקסימלי למבנה, מספר קומות וכו'.

זכויות הבניה נקבעות על ידי רשויות התכנון והבניה ומעוגנות בתכניות בניין עיר (תב"ע). חשוב לציין כי בפסיקות של בית משפט נקבע כי עם העברת הבעלות על המקרקעין, עוברות גם זכויות הבניה אך זכויות בניה אינן מהוות זכות במקרקעין ולכן, לא ניתן לרשום זכויות אלו בפנקס הקרקעין.

בבניין משותף, זכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע לכן, היות והקרקע עליה עומד הבניין הינה קרקע משותפת לכל בעלי הדירות כך גם זכויות הבניה על הקרקע שייכות לכל הדיירים במשותף, באופן יחסי על פי אחזקתם בנכסים בבית המשותף. במקרה זה, בעלי הדירות יכולים להעביר את זכויות הבניה בין אחד לשני, על פי התקנון המוסכם לבית המשותף, בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים, או בדרך נאותה אחרת.

אילו סוגים של זכויות בניה קיימים?

ניתן לחלק את זכויות הבניה לשני סוגים עיקריים:

• זכויות בניה מובנות – זכויות המוענקות לבעלי המקרקעין על ידי תב"ע (תכנית בניין עיר).
• זכויות בניה אישיות – זכויות המוענקות לבעל המקרקעין על פי שיקול הדעת של הוועדה לתכנון ובנייה.

כיצד ניתן לבדוק זכויות בניה?

בחינת זכויות הבניה במגרש, בין אם מדובר בבניה חדשה או בתוספת לבניה קיימת, הינו הליך מורכב המצריך בדיקה ובחינה ע"י אנשי מקצוע מהתחום. המידע המתקבל כולל נתונים כלליים ולא מותאם עבור המגרש ו/או המקרה הספציפי, כמו כן, לעיתים המידע המתקבל לוקה בחסר ואינו מציג את התמונה בשלמותה.

חשוב לקחת בחשבון כי על מנת לבחון את זכויות הבניה המדויקות, יש צורך בניתוח כל התכניות החלות על המגרש, בדיקת ההנחיות המרחביות והמדיניות של הרשות הממונה על המגרש, בחינת הנתונים בהיתרי הבניה המאושרים לעומת הבניה הקיימת בפועל ואף לעיתים בדיקת תיקי בניין מול הארכיב של הרשות.

ניתן לבדוק זכויות בניה במספר דרכים, חשוב לציין כי המידע המתקבל יכלול רשימת תכניות החלות על הקרקע וסטטוס, יעוד ושימושים לפי תב"ע, שטחי בנייה, קווי בניין, גובה, בניין לשימור וכו'. להלן מספר דרכים אפשריות לבדיקת זכויות בניה כלליות:

דרך רשות התכנון והבניה הממונה על המקרקעין:

• מידע בכתב- הזמנת דף מידע לפי סעיף 119א' לחוק התכנון והבניה , מדובר במידע כללי לבירור זכויות ולא ניתן להגיש על בסיסו בקשה להיתר. הבקשה לדף מידע מוגשת בצורה מקוונת באתר של הרשות, המידע מתקבל תוך 30 ימי עבודה, והשרות כרוך בתשלום אגרה.
• הזמנת תיק מידע להיתר לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה , תיק מידע להיתר הינו מידע תכנוני שמוגש כחלק מהבקשה להיתר. המידע ניתן דרך מערכת רישוי זמין לעורכי בקשה בלבד. המידע מתקבל תוך 30 ימי עבודה לאחר קבלת אישור על עמידה בתנאי סף, השרות כרוך בתשלום אגרה.
• מידע בעל פה- פניה למחלקת המידע באגף ההנדסה של הרשות הממונה על המקרקעין. המידע ניתן בעל פה בלבד ואינו יכול לשמש כאסמכתא.

איך אפשר לבדוק אחוזי בניה לפי גוש חלקה?

דרך מידע מקוון באופן עצמאי (הבדיקה הינה באחראיות המבצע ואינה מהווה תוקף משפטי מחייב):

• מידע תכנוני באתר האינטרנט של הרשות הממונה על המקרקעין.
• אתר אינטרנט של רשות מקרקעי ישראל, ניתן לבצע בדיקת זכויות בניה לפי גוש חלקה. השרות כרוך בתשלום אגרה.

כיצד מחשבים אחוזי בניה?

הדרך לחישוב שטחים ואחוזי הבנייה המותרים מוגדרת בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992. כל שטח מקורה הוא שטח בניה שיש לחשבו במניין זכויות הבניה המובנות. אם גולשים מעבר לזכויות הבניה יש לבדוק אם ניתן לקבל זכויות בניה במסגרת בקשה להקלה ואם לא אז הגדלת זכויות בניה תהיה במסגרת תב"ע נקודתית– זכויות בניה אישיות.

שטחי הבניה הינם נגזרת מהשטח הכולל של המגרש, כפי שהוא מופיע ברישומים (גוש/חלקה), לאחר ניכוי החלקים המופקעים לשימוש הציבור ו/או מהשטח היחסי לפי חזקה במקרקעין.

שטח עיקרי לעומת שטח שרות:

יש להבחין בין 2 סוגים של שטחי בניה: שטח עיקרי- המטרה העיקרית של הנכס (מגורים, מסחר וכד') ושטח שרות- שטח שמשרת את המטרה העיקרית (חניות, ממ"ד וכו').
חשוב לציין כי לא ניתן להפיק היתר בניה על שטח שלא הוגדר והוסדר במסגרת חלוקה למגרשים ושטחי בניה מותרים.

מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?

בנייה חדשה או תוספות בניה כוללות שלבים רבים ומורכבים, החל מאיסוף ההון, דרך התכנון, ועד לביצוע, עבודות הגמר, השלמות הבנייה והגשמת החלום. לכן, לפני שמתחילים חשוב לבדוק את הפוטנציאל התכנוני במגרש:

• ייעוד הקרקע- ייעוד הקרקע צריך להיות תואם למטרה שלשמה מיועד המגרש.
• זכויות בניה מובנות ואישיות- בדיקת השטח המותר לבניה והתאמתו למבוקש.
• הגבלות נוספות- חשוב לבדוק הגבלות שחלות בשטח מתוקף תב"עות תקפות ותב"עות בתכנון במידה וקיימות.

הגדלת זכויות בנייה

הגדלת זכויות הבניה ניתנות בכמה דרכים:

1. תב"ע נקודתית – ע"י אישור תב"ע נקודתית אפשר להגדיל את זכויות הבניה במגרש לפני הגשת הבקשה להיתר.
2. הקלה – בהליך הקלה ניתן להגדיל את זכויות הבניה במגרש במקרים מסוימים ב5% עד 20%.
3. ניוד זכויות – במקרים מסוימים ניתן לנייד זכויות ממגרש אחר ולהגדיל את זכויות הבניה במגרש הנוככי, זכויות לניוד ניתנות לרוב על מבנים לשימור או בהקלה ממגרש שכן (בהסכמתו).

כמה מותר לבנות על מגרש חצי דונם?

כאמור זכויות הבניה נגזרות מתוך תב"עות תקפות החלות על המגרש. התב"עות קובעות, בין היתר, גודל מגרש  מינימלי עליו ניתן להציב בניין, חשוב להדגיש, כי במקרה בו גודל המגרש המינימלי המוגדר בתב"ע הינו גדול מחצי דונם, יש צורך בבדיקה מול מחלקת הרישוי של העיריה האם במסגרת המדיניות/ההנחיות ניתן להגיש בקשה במסלול של הקלה למגרש מינימלי, ככל שהתשובה הינה שלילית, לא יתאפשר בינוי בהתאם לתב"ע תקפה מאידך, ככל שהתשובה חיובית, הבקשה תוגש במסלול של הקלה. במקרה בו גודל המגרש המינימלי המוגדר בתב"ע הינו נמוך מחצי דונם הזכויות יחושבו לפי גודל המגרש בפועל למשל, במגרש בגודל חצי דונם (500 מ"ר) שבו אחוזי הבניה המותרים הינם 60% ניתן לבנות בית ששטחו הכולל יהיה 300 מ"ר (500 מ"ר * 60%).