תוכנית בניין עיר ותב"ע נקודתית

יש ברשותך נדל”ן (נכסי דלא ניידי- נכסים לא ניידים) והוא לא בדיוק משרת את הצורך שלך? בדקת עם אנשי המקצוע שאמרו “אין מה לעשות, הזכויות ואפשרויות הבניה נוצלו במלואם במסגרת התכנית”? עצור! אל תסתפק במועט, כי לכל תכנית יש תכנית גיבוי.

התכנית משמשת יזמים לבדיקת תנאי הבנייה המותרים בקרקע, רוכשי הדירות לבדיקת סטטוס המקרקעין אותו הם מתכוונים לקנות ובעלי הקרקע המעוניינים לבצע שינויים בנכס שבבעלותם בהתאם לחוק. במידת הצורך ובמקרה בו התכנית החלה על המקרקעין אינה מאפשרת הסדרת השינויים המבוקשים בנכס, ניתן להגיש בקשה לשינוי תכנוני של התכנית החלה על המקרקעין באמצעות תכנית נקודתית.

במאמר זה נסקור בקצרה את כל מה שעליכם לדעת על תכנית בניין עיר (תב”ע) באופן כללי, בנוסף גם תכירו מהי תב"ע נקודתית – דרך חוקית להעלאת איכות החיים אליה אתם שואפים, להשבחת הקרקע ולהתאמת הנכס לצרכים האישיים שלכם.

מהי תכנית בניין עיר (תב”ע)?

תכנית בניין עיר (או בראשי התיבות תב”ע) מהווה מסמך הנושא תוקף חוקי (סטטוטורי) והנערך ע”י גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסויים עד לאישורו הרשמי. מטרת התב”ע, הינה הסדרת ייעודים ושימושים לאותו האזור, קביעת זכויות בניה, תנאים ותקנות.

חשיבותה של תכנית בניין עיר לכל יוזמה בתחום התכנון והבניה בישראל, מוצגת בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ”ה – 1965, אשר קובע כי כמעט כל פעולה במקרקעין מותנת בקבלת היתר בניה מהוועדה המקומית, והוועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתכנית (להלן: “תב”ע“).

ממה מורכבת תוכנית בניין עיר (תב"ע)?

תוכנית בניין עיר בנויה באופן אחיד משני מסמכים עיקריים – תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

מהי תב”ע נקודתית?

במידה והתב”ע החלה על המקרקעין אינה משרתת את צרכי היזם/בעל הקרקע, קיימת האפשרות להגשת בקשה לשינוי תכנוני בתב”ע, המהווה תיקון נקודתי ביוזמת היזם (להלן: “תב”ע נקודתית“)

בקשות לשינוי נקודתי בתב”ע- תב”ע נקודתית– לרוב מתחלקות לשלושה סוגים עיקריים:

1. בקשה לשינוי ייעוד הקרקע הקובע בין היתר את השימושים המותרים בקרקע (למשל, ממסחרי למגורים).
2. בקשה לתוספות בניה במסגרת הקלות והיתרים אשר לא מוגדרות בתב”ע (למשל, תוספת קומות, תוספת באחוזי בניה  וכו’).
3. בקשה לשינוי בקווי הבניין- המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה.

כיצד ניתן לבצע שינוי של תב”ע או תב"ע נקודתית?

בקשה לשינוי תב”ע נקודתית הינה הליך בירוקרטי ותכנוני כאחד. להלן פרוט השלבים הנדרשים בדרך לאישור תב”ע נקודתית ביוזמת היזם:

1. הכנת המסמכים בהתאם למבנה האחיד (תקנון, תשריט ונספחים לפי הצורך).
2. הגשת הבקשה לרשות (לרבות, הגשה במערכת תכנון זמין).
3. בדיקת מפקח מהרשות.
4. פרסום בעיתונות.
5. דיון בהתנגדויות (במידת הצורך).
6. הגשת הבקשה לוועדה ועמידה בכל דרישות גורמי הרישוי.

רק לאחר קבלת אישור כל הגורמים נכנס התיקון לתב”ע לתוקף.

כיצד ניתן לאתר תב”ע?

נתוני תב”ע נמצאים בידי גופים שונים, כגון עיריות ורשויות מקומיות, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר- מנהל התכנון. כיום ניתן לאתר את התב”עות גם באופן מקוון:

בעמוד “איתור תכניות (תב”ע)” של רשות מקרקעי ישראל
ובעמוד “מנהל התכנון- תכנון זמין” של משרד האוצר

כמה זמן לוקח שינוי תב"ע?

שינוי תב"ע נקודתית סטנדרטית עורכת בין שנה וחצי ל- 3 שנים.
תב"עות יותר מורכבות כמו תבעות מפורטות, תכניות מתאר או תבעות נקודתיות למתחמים, יכולות להגיע ל-5, 7 ואף 15 שנים.

כמה עולה שינוי תב"ע?

עלות של תב"ע נקודתית בבית פרטי מתחילה מ-35,000  ועולה בהתאם למורכבות של ההליך.
בבנייני מגורים עלות התבע תיהיה בין 150,000 ל- 500,000 ש"ח.

סיכום

כל שינוי ייעוד של המקרקעין, תוספת באחוזי בנייה, שינוי קווי בניין, איחוד וחלוקה של מגרשים, שינוי הוראות, שינוי חלוקת השטחים המותרים לבנייה, שינוי בינוי, הגדלת מספר יחידות דיור, תוספת קומות, תוספת שימושים וכל הקלה נוספת, מחייבים הגשת בקשה לשינוי תב”ע המוגשת לוועדה המקומית או הוועדה המחוזית (בהתאם לסמכות הועדה).

תהליך שינוי תב”ע מצריך ביורוקרטי סבוכה ומחייב אנשי מקצוע מיומנים, בעלי ניסיון וידע בתחום.
אנו נדאג להתאים את נכס שבבעלותך לצרכיך, לשפר עבורך את איכות החיים ולחסוך לך זמן יקר.
כי חסכון בזמן שלך הוא המומחיות שלנו.

צרו עמנו קשר עוד היום על מנת לקבל ייעוץ ובדיקת התכנות לתכנון תב”ע נקודתית.