איך בודקים אם יש חריגות בנייה ואם קיים היתר בניה? – מוזס

חריגות בנייה כוללות שינויים במבנה או בחזית של בניין ללא אישורים או היתרים. חריגות בנייה נחשבות להפרת החוק התכנון והבנייה. חשוב לדעת שחריגת בנייה נחשבת לעבירה פלילית ויכולה לגרום להעמדה לדין. כל בנייה מצריכה אישור של הרשות המקומית מטעם וועדת התכנון והבנייה. חריגות בנייה מתייחסות לבנייה שאין עליה אישור או לסטייה משטח הבנייה שבו הותר לבנות.

ישנם כמה סוגים של חריגות בנייה והן תלויות בפרמטרים שונים כגון סטייה מתוכנית הבנייה הכוללת חריגה משטח שבו קיים היתר בנייה, גובה המבנה, מצב שבו מבנה מסוים נבנה מעל לגובה שנקבע בהיתר הבנייה. חריגות בנייה נפוצות הן תוספת בנייה לבית פרטי, חלוקת דירה או הוספה של חדרים, בניית פרגולה במרפסת הבית או החצר, הוספת בנייה על שטח גגות, סגירה של מרפסות או של חצר הבית באופן הגורם לשינוי חזית הבית וכדומה.

חשוב לדעת שקיימת חריגת בנייה הניתנות להכשרה פשוטה על פי החוק, אלו חריגות בניה שניתנות להכשרה בהליך פטור מהיתר כמו בניית פרגולות, תוספת גדר בניה עד 1.50 מ' ומחסן עד 6 מ"ר מבניה קלה.

במקרים של תוספת שטחים עיקריים ושינויי חזיתות, יש צורך בהגשת בקשה להיתר.

על מנת לקבל היתרי בנייה עבור חריגת בנייה מטעם הרשות המקומית, יש צורך לעמוד בכל התקנות הרשומות היום בחוק לרבות תקנות הג"א והתבעות החלות באותו מגרש.

כמו כן יש להציג אישורים ומסמכים הנדרשים על ידי הרשות המקומית על מנת לדון בבקשת החריגה.

איך בודקים אם יש חריגות בנייה בנכס?

כאשר מעוניינים לרכוש בית פרטי, יש צורך לבדוק האם קיימות חריגות בנייה, יש צורך בבדיקת נוסח הטאבו. על מנת לבצע את הבדיקה יש להיעזר במשרד המתמחה בקידום הליכי רישוי והיתרי בניה, משרד בקיא בתקנות התכנון והבניה, שיודע לבדוק לעומק את תיק הבניין והתבעות שחלות על המגרש.

תפקידם לבדוק בצורה קפדנית את היקף השטח. לאחר מכן מבצעים השוואה בין הבנייה בפועל והבניה בהיתר לבין הזכויות בתב"ע (תכנית בניין עיר) על פי התקנון. במידה ונמצאו חריגות בנייה יש צורך להסדיר אותן.

על מנת להסדיר את החריגה יש מספר הליכים בינהן: הליך רישוי מלא להיתר, הליך של הקלה או שימוש חורג, הליך פטור מהיתר.

ובמידה ולא ניתן להכשיר את ההיתר באף אחד מההליכים, ניתן להגיש תב"ע נקודתית ולשנות את הזכויות במגרש.

ולאחר מכן להכשיר את החריגה בהליך רישוי.

מבחינת בעל הנכס קיימת חשיבות רבה לביצוע הבדיקות הנדרשות, על מנת לאשר שאכן מדובר בחריגת בנייה, ושיש צורך לטפל בעניין בהקדם האפשרי, גם במקרים של חריגות בנייה מורכבות כגון סטייה מקווי בנייה או מגבולות השטח, סטיות בבנייה לגובה או חריגה משטח המותר לבנייה. לעיתים בעל הנכס אינו מודע לחקיקה בנושא חריגות בנייה והדבר נעשה בתום לב. הבעיה עלולה לצוץ כאשר מעוניינים להעביר את הזכויות לטאבו, או כאשר מוכרים את הנכס, במקרים מסוימים תיתכן הגשת תביעה על חריגות בנייה מטעם מחלקת הפיקוח המקומית.

במידה ואחד מן התרחישים האלו מתקיים, חשוב לטפל בעניין בהקדם האפשרי, תוך ליווי של משרד רישוי לצורך הגשת הבקשה, וליווי משפטי לדחיית הליכים.

במיקרים חמורים הרשות יכולה לשלוח קבלן בליווי משטרתי לצורך הריסת החריגה בכפיה.

איך בודקים אם יש היתר בניה?

מהי תב"ע (תוכנית בניין עיר)?

תכנית בניין עיר מיועדת כדי להסדיר את כל נושא הבנייה בעיר מסוימת או ברשות מקומית. תב"ע כוללת את ייעוד השטח, הכוונה לכל סוגי השטחים הקיימים בעיר. למשל שטחים חקלאיים, שטחי מגורים, שטחים המיועדים למסחר ותעשייה, שטחים ציבוריים וכדומה. בתב"ע יופיעו אחוזי הבנייה המוקצים עבור כל סוגי השטחים בעיר. חשוב לדעת שפנייה לשינוי התב"ע היא תהליך ארוך ומורכב, יש להיעזר במשרד המתמחה בהגשת תבעות על מנת לטפל בבקשות והגשת המסמכים הרלוונטיים, כדי לאפשר טיפול מקצועי, יסודי ומקיף בבעיות של חריגות בנייה.

חוק התכנון והבניה  מחייב כל עיר בארץ לבנות על פי תב"ע משנת 1965.

בארץ עוד קיימות תבע"ות מלפני קום המדינה, ישנן למשל תב"עות בתל אביב שנכתבו בתקופת המנדט ומקנות זכויות עד היום. משרדי אדריכלים המתמחים בתב"ע מספקים שירות עבור שינוי ייעוד הקרקע, שינוי קווי הבניין, שינוי גבולות מגרשים, טיפול בשטחי יחידות דיור, הוספת אחוזי בנייה וכדומה.

היתר בנייה

מסמך פורמלי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות היתר בנייה בעל הנכס או השטח יכול לבנות בפועל בצורה חוקית על פי תקנות החוק לתכנון ובנייה ובהתאם לתב"ע.

מהו תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה?

החוק נכנס לתוקף באוגוסט 2014, מהות החוק היא הסדרת סוגי עבודות ושימושים שונים שיש להם פטור מקבלת היתר בנייה. החוק מדבר על מקרים מיוחדים כגון מבנים פשוטים מבחינת תכנון הנדסי, מבנים או תוספות שלא מהווים סכנה לציבור, מטרד או מפגע סביבתי, בנייה שאינה גורמת לשינוי חזית המבנה, אינה משפיעה על חזות הסביבה ובנוסף לאלו, גם בנייה או תוספת בנייה שאינה פוגעת בשלד המבנה, ביציבותו, או בתשתיות המבנה. יש חשיבות לבנייה מקצועית ואיכותית, המבנה יוקם בצורה בטיחותית , מבלי שיהווה סכנה כלשהי לציבור. סוגי עבודות לדוגמא, הצבת מבנים זמניים, התקנת גדרות ושערים, הצבת מחסנים, גגות וסככות וכדומה.

משרד אדריכלים המתמחה בחריגות בנייה

על מנת לבצע בנייה בצורה חוקית מבלי להסתבך עם רשויות החוק או גופים שונים, מומלץ להתייעץ עם אדריכל לגבי תכנון הבנייה, אילו אישורים נדרשים וכדומה. חשוב לדעת שלא כל אדריכל הינו מומחה לחריגות בנייה. חשוב לפנות למשרד אדריכלים מקצועי שמכיר את התקנות ואת ההתנהלות מול הרשות המקומית, עם נסיון בהכשרת חריגות בנייה. יש צורך בביצוע בדיקות מקדימות טרם הבנייה, כגון הסכמת הדיירים שנמצאים בסביבה כולל חתימה ובירור אחוזי הבנייה לצורך הכשרת חריגות בנייה. משרד האדריכלים גם בודק האם הבנייה נעשתה מחוץ לשטח המוגדר בהיתר הבנייה. לאחר שלבי הבדיקות, במידה ויש חריגה, יש צורך בהגשת בקשה להיתר לרשות המקומית.

במידה ורוכשים בית, יש לוודא שאין בו חריגות בנייה, הבדיקה מתבצעת על ידי האדריכל המתמחה בעניין חריגות בנייה, במקרה שאכן יש חריגת בנייה, יש צורך להסדיר אותה בהקדם האפשרי.

איך בוחרים אדריכל?

ישנן כמה דרכים כדי למצוא את האדריכל המתאים לעבודה. מומלץ להתייעץ עם חברים או מכרים ששכרו בעבר את שירותי האדריכל, ניתן לחפש גם באינטרנט או ברשתות חברתיות, שבהם יש המלצות וחוות דעת על השירות ועל המחיר. חשוב לוודא שהאדריכל מכיר את התקנות של חוקי חריגות בנייה, יש לוודא שזו ההתמחות שלו, כדי שהעבודה תתבצע בצורה המקצועית ביותר.

מומלץ להיפגש עם האדריכל לצורך פגישת היכרות. יש צורך בהכנת המסמכים הנדרשים, היתרי בנייה וכדומה, לאחר הפגישה האדריכל יספק ללקוח הצעת מחיר.

מומלץ לבדוק שהצעת המחיר שניתנה היא אכן הוגנת ומשקפת את אופי העבודה. חשוב לדעת שהצעות מחיר זולות אינן בהכרח אטרקטיביות, ההפרשים בין הליך רישוי של משרד מקצועי לבין הליך רישוי של משרד בלי נסיון, יכולים להגיע ל-3 שנים. במידה והאדריכל מציע הצעת מחיר נמוכה מהמקובל בשוק, ייתכן שאינו מקצועי מספיק או שאינו מתמחה בתחום חריגות בנייה. אין טעם לפנות לאדריכל שאינו בקיא בהליכים הנדרשים לביצוע העבודה, זה עלול לגרום להוצאת כספים מיותרת ולעוגמת נפש.

חשוב לדעת שאדריכלים מתמחים במגוון רחב של תחומים וחשוב לבחור באדריכל שיש לו את הידע ואת הניסיון בטיפול בבקשות, הגשת מסמכים רלוונטיים, הכנת תכניות בהתאם לדרישת הלקוח ובהתאם לדרישות הרשות המקומית.

מוזס רישוי ותכנון הינו משרד המתמחה בהכשרת חריגות בניה, תחת שירותי המשרד ניתן להפיק דוח זכויות שבמסגרתו יבדקו כל הפרמטרים מההיתר והתב"ע בצורה המדויקת ביותר.

משרד מוזס מתחייב לסיים את דו"ח הזכויות תוך 7 ימי עסקים ולתת ללקוח חוות דעת מקצועית שבמסגרת ידע בדיוק מה הסטטוס של המגרש.

משרדנו נותן היום שירותים לעשרות לקוחות פרטיים, משרדי עו"ד ושמאים.

צרו איתנו קשר עוד היום ונשמח לתת לכם שירות שרק במשרד מוזס רישוי ותכנון תכלו לקבל.

ישלא