פעולת ההשבחה של הנכס משדרגת ומעלה את ערכו ובכך הופכת אותו לאטרקטיבי יותר בשוק בין אם מדובר בנכס להשכרה או למכירה. קיימות מספר אפשרויות להשבחת הנכסים החל משדרוג קוסמטי קל, דרך שיפוץ ועד לתוספות בניה. הכתבה הבאה מיועדת למשקיעים פרטיים אשר מעוניינים לקבל כללים ודרכי פעולה להשקעה נכונה בנכס אותו ניתן להשביח בצורה אופטימלית, במינימום הוצאות ובכך ליצור רווח מקסימלי.
מהי השבחת נכסים?
השבחת נכס היא כל פעולה אשר מטרתה להעלות את ארכו הכלכלי, כלל האצבע בהשבחת הנכסים הוא פשוט, קנה בזול ותמכור ביוקר.
האם מרפסות נחשבות להשבחת נכס?
כמובן, תוספת מרפסת משביחה את הנכס בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים. עיקר ההשבחה היא בדירה בבניין מגורים ללא מרפסות.
על מנת לבצע תוספת מרפסות בבניין כזה צריך נכונות של כל הדיירים בבניין. לרוב לדייר שלא רוצה כרגע להוסיף מרפסת יצטרכו להוסיף קורה עיצובית על מנת לשמור על חזית אחידה למבנה ולאפשר לו להוסיף מרפסת זהה בעתיד.
כיצד מתבצע התהליך של השבחת נכס לפני מכירה?
ההשבחה יכולה להתבצע במספר אופנים:
- שיפוץ פנים ללא צורך בהיתר בניה: לעיתים ע"י שיפוצים "קוסמטיים" כמו החלפת ריצוף וצביעת הקירות בלבד, ניתן להשביח את הנכס בעשרות אלפי שקלים.
חשוב לציין כי כל עוד מדובר בשינויים פנימיים לרבות שבירה או בניה של קירות פנימיים, ניתן לבצע אותם ולמכור את הנכס במיידי ללא צורך באישורים מיוחדים. - שיפוצים הדורשים היתר בניה: ההשבחה של הנכס באמצעות שיפוצים אלו תהיה בדרך כלל גבוה אך תדרוש יותר זמן. הגדלת שטח הנכס לרבות תוספת חדר, בניה על הגג ועוד, זוהי אחת הדרכים הנפוצות והיעילות בקרב המשקיעים להעלות את ערכו של הנכס אשר דורשת היתר בניה. שיפוצים נוספים הדורשים היתר יהיו בין היתר גם שינוי חזיתות, תוספת מרפסת, תוספת מעלית, תוספת חניה ועוד. לאחר השיפוץ יהיה אפשר לרשום בטאבו ולמכור את הנכס במחיר יקר יותר רק על סמך המטרים שהתווספו. לפני המכירה חשוב לדאוג לרשום את השטחים הנוספים בטאבו, הליך זה לוקח מספר חודשים ויש להתחיל אותו לפני פרסום הנכס.
- תב"ע חדשה: אישור תכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה במגרש המגדילה ומוסיפה זכויות בניה מעבר למותר ערב אישורה של התכנית (למשל אפשרות לבניית קומה נוספת) מעלה משמעותית את ערך הנכס.
תכניות אלו הן בהרבה מקרים תכניות שלוקח שנים לקדם, ההשקעה צריכה להיות השקעה ל-3 שנים או יותר.
חשוב לבדוק מה הסטטוס של התכנית ברשות או באתר המנהל כדי להבין איך היא מקודמת ומה הצפי לאישורה. - פיתוח עירוני: ערך הנכס יעלה ככל שקיימות תכניות לפיתוח עירוני בסביבתו למשל, תכנון אוניברסיטה ו/או מבני חינוך, תחנת רכבת במרחק של מספר רחובות וכו'.
סיכום
ישנן דרכים רבות להשביח את הנכס, הדרך ההקלה והנפוצה ביותר היא ע"י שיפוץ ותוספת זכויות בניה. לפני תחילת ההליך על המשקיע לבדוק מה הן זכויות הבניה המדויקות אשר ניתן להוסיף לנכס, על מנת לדעת זאת הוא מחויב לקבל דוח זכויות ממשרד אדריכלים או שמאים.
מוזס רישוי ותכנון הוא משרד אשר מפיק עשרות דוחות זכויות בחודש, משרדנו נותן שירות למשרדי שמאים, מתווכים, עו"ד ואדריכלים.
פנה אלינו עוד היום ותקבל דוח זכויות תוך לא יותר מ-7 ימי עסקים.
