חריגה מקו בניין קדמי

קוי בניין מגדירים את הגבולות המותרים לבניה בתחום המגרש, קוי בניין יכולים להיות מעל/מתחת לקרקע. קוי בניין נקבעים במסגרת תב"ע (תכנית בניין עיר) בהתאם לשיקולים תכנוניים, אופי הסביבה ונתוני השטח. קיימים שלושה סוגים של קווי בניין:

• קו בניין קדמי- הגבול הקדמי בתוך המגרש הפונה לדרך ומטרתו למנוע בניית מבנים קרוב מידי לדרכים.
• קו בניין צידי- הגבול הצידי בתוך המגרש בין המגרשים השכנים ומטרתו למנוע בניית מבנים קרוב מידי אחד לשני.
• הגבול האחורי בתוך המגרש בין המגרשים השכנים ומטקו בניין אחורי- רתו, בדומה לקו בניין צידי, למנוע בניית מבנים קרוב מידי אחד לשני.

חריגה מקוי בניין המוגדרים בתכנית מהווה סטייה ניכרת למעט המקרים המוגדרים בתקנות חוק התכנון והבניה (סטיה ניכרת),תשס"ב- 2002. תקנות אלו המאפשרות סטייה מהוראות התכנית המכונה "הקלה". קו בניין קדמי הינו קו בניין הפונה לרחוב והמשקף את חזות הרחוב ולכן, לרוב, לא ניתן לקבל הקלה בחריגה מקו בניין קדמי.

מה זה אומר קו בניין?

בהתאם להגדרה המופיעה בחוק התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970:
"קו בניין" – קו על פני הקרקע ומתחתיה שנקבע בתכנית מאושרת ושבינו ובין גבול הנכס (גבול מגרש), הבניה אסורה.
למעשה, קווי בניין נקבעים בתכנית ומציינים את גבולות הבניה אליהם ניתן להגיע בתחום המגרש ובכך מגדירים את האזור המותר לבניה על פני הקרקע ומתחתיה. בתחום המרווח בין קו בניין לקו מגרש הבניה אסורה.

מהי חריגה מקו בניה קדמי?

קו בניין קדמי הוא גבול הבניה הקדמי ביחס לדרך הסמוכה המשקף את החזות של הרחוב, בתחום מרווח בין קו בניין קדמי וגבול מגרש קדמי הבניה אסורה ולרוב לא ניתן לקבל הקלה בחריגה מקו בניין קדמי. החוק מציין מס' מקרים חריגים לפיהם ניתן לחרוג מקו בניין קדמי במסלול הקלות (בהתאם לתקנות התכנון והבניה- סטייה ניכרת מתכנית, תשס"ב – 2002) ובכל מקרה אחר נדרשת תב"ע חדשה לשינוי נקודתי בקו בניין.

מה עושים במקרה של בליטת מרפסת או פרגולה מקו בניין?

לפני שמתחילים לתכנן חשוב לבדוק את ההנחיות המרחביות שיצרה כל ועדה מקומית בשטחה, את המדיניות של הועדה ואת התב"ע החלה בתחום המגרש.

תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב – 2002 מאפשרות להגיש בקשה להיתר בניה הכוללת חריגה מעבר לקוי בניין שנקבעו בתכנית בתנאים מסויימים ובמקרים חריגים, כגון תוספת מרפסות הבולטות מעבר לקו בניין עד 40% מהמרווח הקדמי או האחורי, הבלטת פרגולה מעבר לקו בניין עד 40% מהמרווח הצידי או האחורי וכו'.

בקשה הכוללת חריגה מקוי בניין בהתאם להוראות החוק אשר אינה מהווה סטייה ניכרת לתכנית, כרוכה בהגשת הבקשה להיתר בניה במסלול הקלות ונתונה לשיקול דעת הועדה המקצועית לתכנון ובניה. הועדה תדון ותבחן את הבקשה והתאמתה להנחיות המרחביות, למדיניות העיריה, לאופי הסביבה ולתכניות החלות בתחום המגרש.

כל בקשה הכוללת חריגה מקוי בניין והמהווה סטייה ניכרת מתכנית מצריכה שינוי תב"ע. שינוי תב"ע מחייב אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא אישור זה לא ניתן לקבל היתר בניה. שינוי תב"ע נחשב לפרוצדורה סבוכה הדורש ידע מקצועי וניסיון בתחום.

מהי סטייה ניכרת מקווי בניין?

תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב – 2002 מגדירות מהי סטייה ניכרת מתכנית. במקרים שבהם יש סטייה ניכרת מהתכנית החלה במקום, אי אפשר לקבל היתר בניה.
בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחלק הקדמי, הצידי והאחורי של המגרש מהווה סטייה ניכרת למעט המקרים הבאים:

• הבלטת מרפסות (גזוזטראות) מעבר לקו בניין- הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין עד 40% מהמרווח הקדמי או האחורי של המגרש אך לא יותר מ- 2 מ', לפי הקטן ובתנאי כי המרפסות ייבנו מעל ל- 2.50 מ' לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים.
  הבלטת מרפסת מעבר לקו בניין עד 10% או פחות מהמרווח הצידי של המגרש ובתנאי שישאר מרחק של 2.7 מ' לפחות מהגבול הצידי של המגרש.בניה מעבר לקו בניין קדמי בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים.
• בניית קיר עם פתחים לרבות בליטה מעבר לקו בניין עד 10% או פחות מהמרווח הצידי של המגרש ובתנאי שישאר מרחק של 2.7 מ' לפחות מהגבול הצידי של המגרש.
• בניית קיר, שאין בו פתחים, המשאירה מרחק של 2.70 מ' לפחות, מהגבול הצידי של המגרש.
• בניית קיר, עם פתחים, החורגת ב-10%, או פחות, מהמרווח שנקבע בתכנית  בצדו האחורי של המגרש.
• בניית קיר, שאין בו פתחים, החורגת ב- 30% או פחות מהקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בצדו האחורי של המגרש.

שינוי תב"ע קו בניין- כיצד ניתן לבצע?

במקרים בהם מבוקש קו בניין המהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה במקום, לא ניתן לקבל היתר בניה ולכן, בשלב האשון נדרש לבצע שינוי נקודתי בתב"ע.
לפני שניגשים להכנת התכנית החדשה חשוב לקיים פגישת פרה רולינג במחלקת התכנון של הועדה המקצועית לתכנון ובניה האמונה על אותו האזור, על מנת לקבל תמיכה במהלך זה. לאחר אישור תב"ע, יש להגיש בקשה להיתר בניה לפי התכנית החדשה שאושרה.

סיכום

קו מגרש הוא גבול המגרש אשר נקבע בתכנית חלוקה, קו בניין הוא גבול הבניה מותר בתוך גבולות המגרש אשר נקבע בתכנית בניין עיר. החוק קובע כי בתחום המרווח שבין קו בניין וקו מגרש, הבניה אסורה. יחד עם זאת החוק מאפשר סטייה מהוראות התכנית אשר מלווה בשיקול דעת הועדה המקומית. ככל שהסטייה מהוראות התכנית הינה סטייה ניכרת הדרך היחידה לקבלת היתר בניה כחוק הינה שינוי נקודתי של תכנית בניין עיר.

לכן, לפני שמתחילים לתכנן חשוב לבדוק האם הבקשה עומדת בהוראות החוק והתב"ע מבחינת קוי בניין? במידה וקיימת סטייה מהוראות התכנית, האם מדובר בסטייה ניכרת או לא? במידה והסטייה אינה ניכרת, האם ההנחיות המרחביות של הרשות מאפשרות להגיש בקשה בהליך הקלות לעניין קווי בניין? במידה והסטייה ניכרת, יש לקיים פגישת פרה רולינג ברשות על מנת לבדוק אפשרות להגשת תב"ע נקודתית לשינוי קוי בניין.

יש לכם חריגות בניה שאתם רצים להכשיר? אתם רוצים להוסיף עוד חדר או אולי להוסיף מרפסות בבניין? אתם רוצים לבנות את בית חלומותיכם על מגרש ריק? למענה לשאלות אלו ואחרות, פנו אלינו עוד היום ואנו נדאג להתאים לכם את המסלול המהיר, המשתלם והמתאים ביותר עבורכם ולהגשים את חלומכם.

משרד מוזס רישוי ותכנון הינו משרד מהבולטים ביותר בתחום הרישוי והתכנון. המשרד מתמחה בהגשת בקשות להיתרי בניה במסלולי רישוי שונים ותכנון תב"עות נקודתיות תוך אפיון צרכי הלקוח והתאמתם לחוק.