תכנית בניין עיר (תב"ע) הינה תכנית המסדירה זכויות והוראות בניה בתחום המגרש.
חוק התכנון והבניה מסמיך את הועדה המקומית לאשר שינויים מהוראות תב"ע בהליך של שימוש חורג או הקלה וזאת לצורך שיפור התכנון המוצע. יחד עם זאת שינוי מתב"ע אשר אינו מהווה שיפור תכנוני קל, מהווה סטייה ניכרת ולא ניתן לאשרו במסגרת הקלה בהיתר בניה.
אז מה זה סטייה ניכרת? אילו מקרים נחשבים כסטייה ניכרת? מתי שינוי מתכנית הינו בגדר הקלה ומתי השינוי מהווה סטייה ניכרת אשר לא ניתן לאשר במסגרת היתר בניה?
מה זה סטייה ניכרת?
סטייה ניכרת היא הצטברות של הקלות המהוות חריגה משמעותית מהוראות התב"ע אשר עלולה ליצור מצב של שינוי באופי הסביבה. חריגה זו יכולה להתבטא בשימוש שונה, תוספת אחוזי בניה, שינויים בקווי הבנייה וכו'. מקרים בהם השינויים המבוקשים מהווים סטייה ניכרת, לא ניתן לאשרם במסגרת הקלה או שימוש חורג בהיתר בניה. תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, מגדירות ומפרטות מקרים הנחשבים כסטייה ניכרת.
מקרים הנחשבים כסטייה ניכרת
כל בניה בשונה מהוראות הבניה הקבועות בתב"ע או שימוש בבניין השונה מהשימוש שנקבע בתכנית ואשר משנים את אופיה של הסביבה הקרובה יהווה סטייה ניכרת.
סטיות מהוראות התכנית אשר אינן מהוות סטייה ניכרת, ניתן לחלק לשני סוגים עיקריים:
הקלות שתלויות במועד הפקדת התכנית – הקלות כמותיות לתוספת זכויות בניה בתנאי שהתכנית הופקדה עד יום כ"ט בתמוז תשמ"ט (1 באוגוסט 1989).
1.1 תוספת שטח בשיעור של עד 6% משטח המגרש.
1.2 תוספת שטח בשיעור של עד 2.5% משטח המגרש לכל קומה נוספת על מספר הקומות המותרות לפי התכנית, ולא יותר מ-5%.
1.3 תוספת שטח בשיעור של 5% עבור תוספת מעלית בבניין אם מספר הקומות או גובה הבניין מחייב התקנת מעלית.
הקלות שאינן תלויות במועד הפקדת התכנית.
2.1 הוספת בניינים במגרש, למעט במגרשים חקלאיים, בתנאי שהמרחק בין הקירות החיצוניים יהיה גדול פי שניים מהמרחק שנקבע בתכנית כמרחק שבין גבול הבניה מצד הבניין ובין גבול המגרש, המרחק לא יפחת משישה מטרים ואופייה של הסביבה לא ישתנה.
2.2 בנייה בחריגה מקו בניין שנקבע בתכנית בחזית המגרש:
2.2.1 תוספת מרפסות, בחריגה של עד 40% מהמרווח או 2 מ', לפי הקטן, בתנאי שגובה מרפסות יהיה מעל 2.5 מ' מפני הקרקע.
2.2.2 בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים.
2.3 בנייה בחריגה מקו בניין שנקבע בתכנית בצידי המגרש:
2.3.1 קיר עם פתחים בחריגה של עד 10% מהמרווח, מינימום 2.70 מ' מגבול המגרש.
2.3.2 קיר ללא פתחים עד מרחק של 2.70 מ' מגבול המגרש.
2.4 בנייה בחריגה מקו בניין שנקבע בתכנית בצידו האחורי של המגרש:
2.4.1 קיר עם פתחים בחריגה של עד 10% מהמרווח.
2.4.2 קיר ללא פתחים בחריגה של עד 30% מהמרווח.
2.4.3 מרפסות בחריגה של עד 40% מהמרווח או 2 מ', לפי הקטן.
2.5 תוספת קומות בהתאם למספר הקומות המותר לפי התכנית.
2.6 תוספת דירות מגורים בשיעור של עד 20% בתנאי ששטחן הממוצע של הדירות עולה על 80 מ"ר.
2.7 בנוסף הקמת בניין עזר או חלק מהבניין, בחריגה מקווי הבניין:
2.7.1 סככה לרכב עד לגובה 2.6 מ' מפני הקרקע הסופיים.
2.7.2 ביתן שמירה עד לגובה 2.6 מ' מפני הקרקע הסופיים ובתנאי שיינתן לתקופה מוגבלת.
2.7.3 מקלט או מרחב מוגן דירתי המוקם כתוספת לבניין קיים.
2.7.4 פיר מעלית או פיר מעלון המוקם כתוספת לבניין קיים.
2.7.5 בריכת שחיה לא מרואה.
2.7.6 מיתקן עזר לטיפול בשפכים או באוויר, חדר לאחסנת מכלים או מכולה לאצירת אשפה.
2.7.7 מדרגות וכבשים בלתי מקורים, המשמשים כיציאת חירום.
2.7.8 כבש גישה לחניה בבנין העיקרי, בבנינים המיועדים לתעשיה או למסחר.
2.7.9 בית שימוש נגיש, מעלון בלא פיר או הרחבת יחידת אכסון כדי להפכה ליחידת אכסון מיוחדת המוקמים לצורך ביצוע התאמת נגישות במקום ציבורי קיים או בבניין קיים המשמש למגורים.
2.8 בניית שני בנינים צמודים על שני מגרשים גובלים, בהסכמת הבעלים, לא תהווה סטיה ניכרת מתכנית ובלבד שהקירות של שני הבנינים הבנויים על הגבול המשותף חופפים.
חשוב לציין כי אין בתקנות אלו כדי לחייב מוסד תכנון לאשר מתן היתר לשימוש חורג או מתן הקלה מתכנית אלא בשיקול דעת בלבד ולאחר ביצוע פרסומים בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה.
סיכום
חוק התכנון והבניה מאפשר סטיות מהוראות התב"ע החלה על אותו האזור בהליך של הקלה או שימוש חורג. יחד עם זאת הקלות מצטברות עלולות ליצור מצב שאופי הסביבה ישתנה ויהווה סטייה ניכרת לכן, בקשה להיתר בניה הכוללת הקלה או שימוש חורג כרוכה בפרסום לצורך מתן אפשרות להגשת התנגדויות, נתונה לשיקול דעת הוועדה ומהנדס העיר ולרוב כרוכה בתשלום היטל ההשבחה.
לפני תחילת הליך רישוי, חשוב לבדוק מהן זכויות הבניה החלות על הקרקע ומה האפשרויות לקבל הקלות מהוראות התב"ע אשר ישפרו באופן משמעותי את התכנון המוצע.
פנו אלינו עוד היום ותקבלו את כל האפשרויות בדרך להגשמת חלומכם.
