תוכנית הרובעים של תל אביב – המדריך המלא

תוכנית הרובעים של תל אביב נבעה מהצורך בחידוש המבנים הישנים. חידוש המבנים כחלק מהתוכנית מתאים את המבנים לסטנדרטים המודרניים של ימינו ע"י הוספות חניה, מעליות , שטחי שירות ומיגון מפני רעידות אדמה.

מהי תוכנית הרובעים בתל אביב ?

תוכנית הרובעים בתל אביב היא תוכנית עירונית שמתוכננת ומשולבת בתכנון העירוני של העיר. התוכנית מחלקת את העיר תל אביב-יפו לתשעה רובעים נפרדים, כאשר בכל אחד מהם אושרה או תאושר בשנים הקרובות תכנית תב"ע מפורטת שמסדירה או שתסדיר את זכויות הבנייה ואת המגבלות במקרה של התחדשות עירונית. בכל רובע מתבצעים תכנון ופיתוח של פרויקטים עירוניים משמעותיים כמו בניית דיור , מרכזי קניות, מרכזי תרבות ועוד, על מנת לקדם פעילות של התחדשות עירונית בעיר ולפשט תהליכי רישוי.
התוכנית שומרת על האופי האדריכלי של השטח אשר הוגדר ע"י ארגון אונסק"ו של האו"ם.

תשעת האזורים שמוגדרים בתכנית הרובעים:

• רובע 1: נמצא בצפון תל אביב וגובל בעיקר בים ובהרצליה.
• רובע 2: ממוקם בצפון תל אביב, ממזרח לרובע 1. גובל בעיקר ברמת השרון ובבני ברק.
• רובע 3: משדרות רוקח בצפון ועד לרחוב בוגרשוב בדרום. נמצא מדרום לרובע 1.
• רובע 4: ממוקם ממזרח לרובע 3 ומדרום לרובע 1. הגבול הדרומי שלו הוא שדרות שאול המלך.
• רובע 5: גובל ברובע 3 בצפון ובדרך יפו בדרום.
• רובע 6: משדרות שאול המלך בצפון עד ללגווארדיה בדרום. הגבול המערבי שלו הוא רחוב יהודה הלוי והגבול המזרחי הוא רחוב יגאל אלון.
• רובע 7: ממוקם מתחת לרובע 5 – וגובל בבת ים ובחולון.
• רובע 8: מרחוב הרצל במערב – עד לנתיבי איילון במזרח.
• רובע 9: ממוקם בפינה הדרום-מזרחית של תל אביב. גובל ברובעים 6 ו-8 וכן בעיר גבעתיים.

רובע 3 תל אביב 

רובע 3 מוגדר בין רחוב אבן גבירול במזרח חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון ורח' בוגרשוב מכיוון דרום. רובע 3 מהווה את התחום המזרחי ביותר של המרכז בתל אביב המיועד במרביתו למגורים ולמסחר ומכיל מגוון רחובות, חניונים, עסקים ומשרדים. רובע 3 משמש כ-לב שימור ראשי לצורך פרויקטים חדשים ופיתוח בעיר, בנוסף רובע 3 מצוי בסמוך לכל התחום המסחרי והפיננסי של העיר ולכן חשוב לכלכלה העירונית. מרבית משטחו הוא שטח בנוי שנבנה בשנות ה30 וה-40. החלק הארי של שטח ההכרזה של העיר הלבנה עפ"י הגדרות ארגון אונסק"ו נמצא ברובע 3.

התוכנית לרובע 3 – תא/3616/א – אושרה סופית בתחילת 2018

זכויות בניה ברובע 3

רובע 3 נמצא על שטח של כ2,400 דונם ועפ"י זכויות בניה של תוכנית הרובעים ניתן להוסיף עוד כ8,000 יח"ד נוספות. תוספת זכויות בניה אפשרית במסלול של הריסה ובניה מחדש או במסלול של חיזוק ותוספת בניה.

בתחום אזור ההכרזה (מדרום לרחוב ארלוזורוב) – הריסה ובניה חדשה :

• ברח' דיזינגוף , בן יהודה, הירקון והצד הדרומי של ארלוזרוב – אפשרי לבנות עד 6 קומות + קומת גג חלקית.
• ברחובות קינג ג'ורג' ובוגרשוב , מגרשים בייעוד מסחרי – תתאפשר בניה של עד 5 קומות + קומת גג חלקית
• בשאר הרחובות – אם המגרש גדול מ 500 מ"ר ניתן לבנות 6 קומות + גג , אם המגרש קטן מ 500 מ"ר ניתן לבנות עד 5 קומות + גג.

מחוץ לתחום אזור ההכרזה (מצפון לרחוב ארלוזורוב) – הריסה ובניה חדשה:

• ברחובות דיזינגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזרוב) בבניין 2 קומות – תתאפשר בניה של עד 7 קומות + קומת גג חלקית.
• בשאר הרחובות – תתאפשר בניה של עד 6 קומות + קומת גג חלקית.

רובע 4 תל אביב

רובע 4 מוגדר בין רחובות אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון, ושד' שאול המלך. הוא הרובע הבולט והריווחי בעיקר מפרוייקטים של תמ"א 38 בתוכנית הרובעים בגלל זכויות הבניה המוגדלות שתוכנית הרובעים מעניקה לו, שהופכת את הפרויקטים לכלכליים יותר.

התוכנית לרובע 4 – תא/3729/א – אושרה סופית במאי 2018

זכויות בניה ברובע 4

רובע 4  מתפרש על שטח של כ-2,825 מ"ר ועל פי תוכנית רובע 4 ניתן להוסיף כ-5,100 דירות על פי צפי למימוש של כ50% מהפוטנציאל הכולל של יח"ד. תוספת זכויות בניה אפשרית במסלול של הריסה ובניה מחדש או במסלול של חיזוק ותוספת בניה.

מחוץ לתחום התכניות לבניה נמוכה – הריסה ובניה חדשה:

• ברחובות ראשיים כגון פנקס, דרך נמיר, ז'בוטינסקי, ויצמן – תתאפשר בניה של עד 8 קומות + קומת גג חלקית.
• ברחוב ארלוזורוב – תתאפשר בניה של עד 7 קומות + קומת גג חלקית.
• בתחום אזור ההכרזה – תתאפשר בניה של עד 6 קומות + קומת גג חלקית.
• בשאר הרחובות – תתאפשר בניה של עד 6 קומות + 2 קומות גג חלקיות.

בתחום התכניות לבניה נמוכה – הריסה ובניה חדשה:

• בתחום תכנית 117 ו -478 – תתאפשר בניה של עד 4 קומות + קומת גג חלקית.
• בתחום תכנית 122 – תתאפשר בניה של עד 3 קומות + קומת גג חלקית.
• ברחוב יהודה המכבי ורחוב ברנדיס – תתאפשר בניה של עד 6 קומות + קומת גג חלקית.
• בשאר הרחובות – תתאפשר בניה של עד 6 קומות + קומת גג חלקיות.
• בקוטג'ים– תתאפשר בניה של עד 2 קומות + חדרי יציאה לגג/עליית גג.

רובע 5-6 תל אביב

רובע 5 נמצא במרכז תל אביב –  רח' שאול המלך מצפון, נתיבי איילון מכיוון מזרח רח' יהודה הלוי מכיוון מערב ורח' הרכבת מכיוון דרום.

רובע 6 נמצא סמוך לו וממוקם במערב העיר– רח' בוגרשוב מצפון , יהודה הלוי מכיוון מזרח, הים הוא מכיוון מערב ורח' דרך יפו ואילת מכיוון דרום

שני הרובעים הסמוכים כוללים כמה מהאזורים היקרים והנחשקים ביותר בתל אביב. משכונות כמו נחלת בנימין, נווה צדק, כרם התימנים ושבזי – ועד לרחובות רוטשילד, לילנבלום ושינקין. בעיר תל אביב, הרובעים 5 ו-6 צמודים לרובע 4 ולרובע 3 בחלק הדרומי.. רובעים אלו משתרעים על מגוון רחב של אזורים.

ברובע 5 נמצאת תשתית תעשייתית מכובדת והרובע כולל גם אזורים מסחריים ותעשייתיים, בנוסף לאזורי מגורים.

ברובע 6 יש בו יותר מגוון רחב של אזורים כולל מגורים, מסחר ועסקים.

כל אחד מהרובעים מציע אפשרויות שונות לשימור, התחדשות ופיתוח עם התשתיות הקיימות לפי עיריית תל אביב, בשנת 2015 עירית ת"א החלה לגבש את התב"ע (תכנית בניין עיר) המפורטות לרובעים 5 ו-6. התכנית הופקדה בתאריך 27.12.2022  אך טרם נכנסה לתוקף,  בהתאם למסמכים המופקדים כפי שפורסמו ניתן לראות כי המדיניות ברובעים 5 ו-6 הינה דומה מאוד למדיניות שאושרה ברובעים 3 ו-4.
כלומר, ניתן לראות כי בפרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ותוספות תאושר בנייה של 5-7 קומות וקומת גג.

מפת הרובעים של תל אביב

סיכום

תוכנית הרובעים הינה תוכנית המחוללת מהפכה בכל נושא התחדשות עירונית. בנוסף לזה היא מהווה חלק בלתי נפרד משמירה על האופי האדריכלי של האזור ועל איכות החיים של התושבים.

תוכנית הרובעים מתמקדת בעיקר ברובע 3 וברובע 4 והיא בעלת פוטנציאל לתוספת של אלפי יח"ד באמצעות זכויות בניה מטעם תוכנית תמ"א 38, כגון : חיזוק ובינוי מבנים או פרויקטים של הריסה ובניה חדשה. אך במקביל לזאת גורמים בענף מעריכים כי בעיריית תל אביב מעוניינים לדחות את אישור התוכניות החדשות של רובע 5 ו6 עד לסיומה הסופי של תמ"א 38 – שצפוי להתרחש בתחילת שנת 2024.

לפי חלק מההערכות, בעירייה מעוניינים לבטל מספר הקלות שכלולות בתכנית תמ"א 38 – ומעדיפים לעשות זאת באווירה הציבורית שלאחר סיום התכנית. מטעם עיריית תל אביב הוסבר כי התכנית לרובעים 5 ו-6 מורכבת יותר מתוכניות אחרות. והבהירו כי גם בתקופת הביניים ניתן להגיש בקשות לקבלת היתר בנייה. כרגע תקפים ברובעים 5 ו-6 עקרונות זמניים שפרסמה העירייה שמתבססים על המדיניות ברובעים 3-4.

משרדנו מתמחה בהוצאת היתרי בניה מטעם תוכנית הרובעים, צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת פרטים נוספים.